Cap rate, NOI и окупаемость: считаем доходность аренды
2 сентября 2026 г. · Команда Invest-Me — владельцы действующего арендного бизнеса в Жабляке
Доходность арендной недвижимости считается в три шага: сначала чистый операционный доход (NOI) — валовая выручка минус расходы на её получение, — затем cap rate — отношение NOI к цене объекта в процентах, и наконец срок окупаемости — цена, делённая на NOI. Для нашего комплекса из четырёх домов в Жабляке эта арифметика даёт NOI €27,8–32,6 тыс. в год, cap rate 9,9–11,6% и окупаемость ~8,5–10 лет при цене 280 000 €.
Дальше — сами формулы, живой пример по строкам и разбор ошибок, которые чаще всего превращают честный расчёт в красивую, но неверную цифру.
Что такое NOI и как его считать?
NOI (Net Operating Income, чистый операционный доход) — это валовая выручка за год минус все расходы, необходимые, чтобы эту выручку получить: комиссия площадки бронирования, коммуналка, клининг, мелкий ремонт и расходники. В NOI не входят две вещи: платежи по кредиту, если объект куплен с финансированием, и крупные капитальные вложения вроде замены крыши — это отдельные статьи, а не операционные расходы.
Формула: NOI = Валовая выручка − Операционные расходы.
На нашем объекте: валовой доход €48–56 тыс. в год по выгрузке Booking за прошедшие сезоны, из них комиссия площадки ~15% и операционные расходы €13–15 тыс. на четыре дома — коммуналка, пеллеты на отопление, клининг между заездами, мелкий ремонт. NOI получается €27,8–32,6 тыс.
Что такое cap rate и чем он отличается от валовой доходности?
Cap rate (ставка капитализации) — это NOI, делённый на цену объекта, в процентах. Формула: Cap rate = NOI / Цена × 100%. Это доходность на сам актив, без учёта того, как именно вы его оплатили — наличными или в кредит.
Валовая доходность — более грубая цифра: валовая выручка, делённая на цену, без единого вычета. На нашем объекте валовая доходность (56 000 / 280 000) выглядит как 20%, а честный cap rate — 9,9–11,6%. Разница почти вдвое, и именно она чаще всего вводит покупателей в заблуждение, когда продавец в объявлении указывает валовую цифру без пояснений.
Какой cap rate реален для сезонной аренды в горах Черногории?
По нашему опыту нескольких сезонов управления сезонным бизнесом в горах честный коридор для хорошо управляемого объекта такого типа — 9–12% чистыми. Наш комплекс укладывается в него: 9,9–11,6% в зависимости от сезона.
Объявление, обещающее cap rate 15% и выше без выгрузки из канала продаж, почти всегда означает одно из трёх: посчитана валовая, а не чистая доходность; взят лучший месяц и растянут на год; либо расходы на содержание занижены или вовсе не учтены. Проверка простая — просите выгрузку броней за 12+ месяцев и пересчитывайте NOI сами, а не верьте готовой цифре в объявлении.
Как считать срок окупаемости?
Payback period (срок окупаемости) — это цена объекта, делённая на годовой NOI: сколько лет чистый доход будет накапливаться, пока не сравняется с ценой покупки. Формула: Окупаемость = Цена / NOI.
На нашем комплексе: 280 000 / 27 800 ≈ 10 лет в слабый сезон и 280 000 / 32 600 ≈ 8,5–9 лет в сильный. Это не «деньги вернулись, и на этом всё» — после окупаемости объект продолжает приносить тот же NOI, просто на этом рубеже сравнивается вложенная сумма и накопленный доход.
Меняется ли доходность, если покупка на кредит?
Да, но не cap rate. Cap rate — показатель самого объекта, он не зависит от того, платили вы наличными или взяли кредит под залог этой же недвижимости (мы сами помогаем с такой организацией на своей сделке). А вот cash-on-cash return — доходность на реально вложенные ваши деньги — меняется: из NOI вычитаются платежи по кредиту, а делится результат не на полную цену, а на сумму первоначального взноса. Эти два показателя путают чаще всего: cap rate сравнивает объекты между собой, cash-on-cash считает именно вашу личную доходность на вложенный капитал.
Прогон формул на живом примере
| Показатель | Слабый сезон | Сильный сезон |
|---|---|---|
| Валовая выручка | 48 000 € | 56 000 € |
| Комиссия Booking (~15%) | −7 200 € | −8 400 € |
| Операционные расходы | −13 000 € | −15 000 € |
| NOI | 27 800 € | 32 600 € |
| Cap rate (цена 280 000 €) | 9,9% | 11,6% |
| Окупаемость | ~10 лет | ~8,5–9 лет |
Полную арифметику по статьям расходов и сезонам мы разбираем в кейсе сколько зарабатывают 4 гостевых дома в Жабляке; там же — построчный расчёт слабого и сильного года. А сравнение этого cap rate с типовыми цифрами по разным типам недвижимости в Черногории — в статье доходность аренды в Черногории 2026.
Три ошибки, которые чаще всего портят расчёт
Первая — считать валовую выручку прибылью. Мы видим это в половине объявлений на рынке Жабляка: цифра «доходность 18–20%» — это валовая доходность без единого вычета, выданная за чистую.
Вторая — забыть комиссию площадки бронирования. На горном рынке Черногории почти все брони идут через Booking, и его комиссия ~15% съедает заметную часть выручки ещё до операционных расходов.
Третья — занулить расходы на ремонт и обслуживание. Мебель, матрасы, бытовая техника и постельное бельё изнашиваются быстрее, чем в доме, где живут постоянно; если не закладывать эти расходы, первые сезоны выглядят прибыльнее, чем есть на самом деле, а потом накопленный износ приходится закрывать разом.
Проверьте формулы на реальном объекте: на странице Family House Pleme есть калькулятор доходности — он считает NOI, cap rate и окупаемость по тем же формулам, что и в этой статье, на выбранном вами сценарии загрузки.