Tržište nekretnina u Crnoj Gori 2026: šta se mijenja
26. avgust 2026. · Tim Invest-Me — vlasnici aktivnog biznisa izdavanja na Žabljaku
Cijene stanovanja u Crnoj Gori porasle su 13,9% u IV kvartalu 2025. godine — to je već devetnaesti kvartal rasta zaredom (Global Property Guide / Investropa, podaci na jul 2026). Za 2026. godinu analitičari prognoziraju umjereniji tempo, +3–7% godišnje. Istovremeno se mijenja i struktura kupaca: Srbija je prvi put prestigla Rusiju i postala najveća grupa stranih kupaca, a promet nekretninama u prvih 8 mjeseci 2025. dostigao je 308,9 miliona € (+8,4% na godišnjem nivou).
Koliko su porasle cijene
Nacionalni indeks cijena stanovanja porastao je 13,9% u IV kvartalu 2025 (Global Property Guide / Investropa) — devetnaesti kvartal rasta zaredom. Novogradnja je posebno porasla 13% za godinu (MONSTAT, 2026), skoro isti tempo, što potvrđuje da nije riječ o kratkom skoku nego o dugoročnom trendu.
Za 2026. prognoza je umjerenija — +3–7% godišnje. To nije preokret tržišta, nego normalizacija poslije nekoliko godina dvocifrenog rasta: kupci i dalje dolaze, ali na višoj cjenovnoj bazi, pa tempo neizbježno usporava. Promet nekretninama u prvih 8 mjeseci 2025. iznosio je 308,9 miliona € (+8,4% g/g), a cijela 2024. godina zatvorena je na 455 miliona €.
Ko sada kupuje nekretnine u Crnoj Gori
Stranci su 2024. godine činili oko dvije trećine svih kupaca. Ali sastav te grupe se promijenio: Srbija je prvi put prestigla Rusiju i postala vodeća nacionalnost po broju kupaca, raste udio Turske, potražnja iz Njemačke je stabilna, a aktivni su i kupci iz SAD i Velike Britanije, često u okviru strategija investicione migracije.
Ruska potražnja, s druge strane, opada. Udio Crne Gore u ruskim pretragama nekretnina u inostranstvu pao je sa 9,5% na 5,6%, a sama potražnja je pala 15–21% na godišnjem nivou do jeseni 2025. Vize za ruske državljane od III kvartala 2026. nisu jedini razlog — tu su i bankarska ograničenja i širi trend diversifikacije destinacija. Praktičan zaključak je isti za prodavce i kupce: tržište Crne Gore više nije vezano za jednu nacionalnost kupaca.
Primorje, glavni grad ili planina: razlike po regionima
Razlika u cijeni po kvadratu između regiona ostaje velika. Po podacima za III kvartal 2025: primorje 2.458 €/m², Podgorica 2.153 €/m², sjever zemlje u prosjeku 1.578 €/m², planinski centri 1.000–1.500 €/m², a konkretno područje Durmitora i Savinog Kuka — od 1.200 do 2.200 €/m², zavisno od objekta.
| Region | €/m² (Q3 2025) |
|---|---|
| Primorje | 2.458 |
| Podgorica | 2.153 |
| Sjever (prosjek) | 1.578 |
| Planinski centri | 1.000–1.500 |
| Durmitor / Savin Kuk | 1.200–2.200 |
Razlika između sjevera i primorja je oko 36% (Estitor/MONSTAT, avgust 2026), i polako se smanjuje — cjelogodišnji planinski turizam i status nacionalnog parka UNESCO povlače potražnju u region koji je nekad živio samo od tri-četiri ljetnja mjeseca. Na Žabljaku su tražene cijene kuća porasle još brže od prosjeka zemlje — 35% za godinu, na 1.824 €/m² (Estitor, avgust 2026).
Šta pokreće potražnju
Rast cijena ne oslanja se samo na priliv kupaca — iza njega stoji konkretna turistička i infrastrukturna osnova. Crna Gora je 2024. zabilježila 2,6 miliona dolazaka i 15,6 miliona noćenja, od čega 96% stranih gostiju. U krugu od četiri sata vožnje živi više od 15 miliona ljudi — Srbija, Kosovo, Albanija, Sjeverna Makedonija — što je tržište ponovljenih posjeta, a ne turizma „jednom u životu“.
Država paralelno ulaže u infrastrukturu: oko 100 miliona € u puteve, pa je vrijeme putovanja od primorja do unutrašnjosti skraćeno na manje od tri sata. Za sjever, uključujući Žabljak, to znači isto što se dešavalo primorju prije dvadesetak godina — region postaje pristupačniji, a ta pristupačnost je već uračunata u današnji rast cijene po kvadratu.
Gdje tražiti prinos, a ne samo rast cijene
Prosječan neto prinos od izdavanja u Crnoj Gori je oko 5,6% godišnje; planinski apartmani u pasivnom režimu daju 3,5–5,5% neto (analitika potražnje Invest-Me, jul 2026). To je znatno manje od onoga što donosi aktivno vođen biznis izdavanja: naš kompleks od četiri kuće na Žabljaku daje oko 10–11% na cijenu od 280.000 € — brojka potvrđena statistikom Bookinga, a ne procjenom. Puna računica po modelima izdavanja je u tekstu prinos od izdavanja u Crnoj Gori 2026.
Razlika od 5 do 10 procentnih poena između „kvadrata“ i „biznisa koji radi“ i jeste prava poenta rastućeg tržišta 2026: kvadrati se kupuju za rast cijene, a novčani tok na istom tržištu donosi objekat sa istorijom popunjenosti, brendom i ocjenom — a to se ne kupuje odvojeno od gotovog biznisa.
Mi smo ovo tržište prošli i kao kupci, a sada ga prolazimo i kao prodavci: na stranici Family House Pleme je kompleks od 4 kuće na 3 km od Crnog jezera, sa ocjenom 9.2 na Bookingu, kalkulatorom prinosa i stvarnom statistikom popunjenosti po sezonama koju možete uporediti sa bilo kojom drugom ponudom na ovom tržištu.