Арендный бизнес в Черногории: регистрация, сбор, налоги
2 октября 2026 г. · Команда Invest-Me — владельцы действующего арендного бизнеса в Жабляке
Чтобы законно сдавать дом посуточно в Черногории, нужны четыре вещи: зарегистрированная деятельность, категоризация объекта, учёт каждого гостя и уплата туристического сбора. Дальше идут налоги на доход и выбор формы: физлицо или компания (DOO). Это не сложно, но каждый шаг привязан к общине, и ошибка на любом из них стоит штрафа или блокировки объявлений.
Мы ведём четыре дома в Жабляке с рейтингом Booking 9.2, и этот текст написан как памятка владельца, а не юриста. Правила описаны по открытым источникам на октябрь 2026 года, они меняются: перед действиями сверьтесь с туристической организацией общины и бухгалтером.
Какая регистрация нужна для посуточной аренды?
Нужны два шага: зарегистрировать деятельность и пройти категоризацию объекта. Объект вносят в туристический реестр и присваивают категорию (звёзды). Без этого размещаться на Booking и Airbnb не стоит: платформы и инспекции всё чаще сверяют объявления с реестром.
Для небольших объектов закон о туризме и гостеприимстве предусматривает упрощённую форму: гостеприимство «в домашних условиях» для физических лиц с ограничением по числу номеров, апартаментов и мест. Точные пределы в открытых источниках различаются, поэтому цифру мы не приводим: свой лимит узнайте в общине. Если объектов больше, чем помещается в лимит, нужна компания.
Практический ориентир по срокам: гайды называют две-три недели от подачи документов в общину. Реальный срок зависит от общины и загруженности, поэтому закладывайте запас до начала сезона.
Как регистрировать гостей и когда?
Каждого гостя регистрируют в туристической организации общины, и делать это нужно в течение суток после заезда (часть источников называет срок короче). Электронная подача требует цифрового сертификата, который выдаёт Почта Черногории: по открытым данным, около €30 на три года.
Главное, что путают новички: уплата туристического сбора регистрацию не заменяет. Это две отдельные обязанности, и штраф можно получить за каждую. Практичнее всего делать её в день заезда и заранее собирать у гостя паспортные данные, а не искать их на пороге.
Сколько составляет туристический сбор?
Туристический сбор платит гость, хозяин его собирает и перечисляет. По открытым источникам 2026 года ставка в прибрежных общинах — €1 за взрослого в сутки, дети до 12 лет не платят, подростки 12–18 лет платят половину. Гости, живущие больше 30 дней подряд, освобождены, как и владелец с ближайшими родственниками.
Для хозяев малых объектов сбор нередко считают иначе: фиксированной суммой в год по заявленной вместимости, а не по фактическим ночам. Ставку для Жабляка и способ расчёта в открытых источниках мы подтвердить не смогли, поэтому точную цифру запросите в общине.
| Что | Как устроено | Где уточнять |
|---|---|---|
| Ставка (побережье, 2026) | €1 за взрослого в сутки | Община |
| Дети до 12 лет | Освобождены | Закон о туристическом сборе |
| 12–18 лет | 50% ставки | Закон о туристическом сборе |
| Проживание свыше 30 дней | Освобождение | Туристическая организация |
| Малый хозяин | Возможна фиксированная сумма в год | Община |
Физлицо или DOO: что выбрать?
Для одного-двух объектов проще физлицо: меньше отчётности и расходов. Для нескольких домов обычно нужна компания (DOO), потому что у формы «физлицо» есть пределы по числу номеров и мест, а при росте оборота добавляется регистрация плательщика НДС. По открытым гайдам порог НДС — €30 000 оборота в год, на размещение действует пониженная ставка.
Налог на доход тоже зависит от формы, и здесь мы сознательно не даём цифр: расчёт для физлица и для DOO разный, а общие формулы в сети расходятся. Это вопрос к бухгалтеру, который знает вашу общину. О том, как собрать честную чистую цифру из валового дохода, мы писали в статье про доходность дома в Жабляке: комиссия Booking около 15%, расходы и налоги вычитаются до того, как слово «доходность» уместно.
Что проверить при покупке действующего арендного объекта?
Проверяйте не только дом, но и право вести в нём деятельность. Мы разбираем это в отдельной статье про покупку готового арендного бизнеса, а здесь только то, что относится к правилам аренды.
Вот что мы бы запросили у продавца:
- подтверждение регистрации объекта и его категорию, кто именно значится хозяином деятельности;
- квитанции об уплате туристического сбора и подтверждение регистрации гостей за прошлые сезоны;
- статус легализации построек: по закону о легализации от 14.08.2025 в объекте без решения о легализации нельзя вести деятельность, и это относится в том числе к аренде;
- что передаётся вместе с домами: аккаунт, бренд и база гостей оформляются отдельно, мы писали об этом в статье об asset deal и share deal.
Информация о легализации меняется, и проверка статуса конкретного дома — задача черногорского адвоката.
Можно ли управлять арендой, не живя в Черногории?
Можно, но регистрация и учёт гостей остаются на хозяине, их нельзя «отключить» на время отсутствия. Решение — местный управляющий, который регистрирует гостей и платит сбор. Модель, которая работает у нас, описана в статье об удалённом управлении арендой.
Если хотите увидеть, как эти правила превращаются в реальные цифры по четырём домам с рейтингом 9.2, откройте страницу Family House Pleme: там калькулятор, а выгрузку Booking мы передаём по запросу.