Iznajmljivanje u Crnoj Gori: registracija, taksa, porezi
2. oktobar 2026. · Tim Invest-Me — vlasnici aktivnog biznisa izdavanja na Žabljaku
Da biste zakonito izdavali kuću turistima u Crnoj Gori, potrebne su četiri stvari: registrovana djelatnost, kategorizacija objekta, prijava svakog gosta i plaćanje boravišne takse. Zatim slijede porez na prihod i izbor oblika: fizičko lice ili društvo (DOO). Nije komplikovano, ali je svaki korak vezan za opštinu, a greška na bilo kojem košta kaznu ili skidanje oglasa.
Vodimo četiri kuće na Žabljaku sa ocjenom 9.2 na Bookingu, pa je ovo podsjetnik vlasnika, a ne pravni savjet. Pravila su iz javnih izvora, stanje oktobar 2026, i mijenjaju se: prije bilo čega provjerite u turističkoj organizaciji opštine i kod računovođe.
Koja registracija je potrebna za izdavanje?
Dva koraka: registrovati djelatnost i kategorizovati objekat. Objekat se upisuje u turistički registar i dobija kategoriju (zvjezdice). Bez toga ne treba oglašavati na Bookingu i Airbnb-u, jer platforme i inspekcije sve češće uspoređuju oglase sa registrom.
Za manje objekte Zakon o turizmu i ugostiteljstvu predviđa pojednostavljen oblik: ugostiteljstvo u domaćinstvu za fizička lica, uz ograničenje broja soba, apartmana i ležajeva. Javni izvori se razilaze oko tačnih granica, pa ne navodimo broj: aktuelni limit pitajte u opštini. Iznad limita potrebno je društvo.
Za rokove, vodiči navode dvije do tri sedmice od podnošenja u opštini. Stvarni rok zavisi od opštine i opterećenja, pa ostavite rezervu prije sezone.
Kako i kada se prijavljuju gosti?
Svaki gost se prijavljuje turističkoj organizaciji opštine, u roku od jednog dana od dolaska (neki izvori navode kraći rok). Elektronska prijava traži digitalni sertifikat Pošte Crne Gore, koji prema javnim podacima košta oko 30 € na tri godine.
Najčešća zabuna: plaćanje boravišne takse ne zamjenjuje prijavu gosta. To su dvije odvojene obaveze i za svaku može stići kazna. Praktično je prijaviti gosta na dan dolaska i podatke iz pasoša prikupiti unaprijed, a ne na vratima.
Koliko iznosi boravišna taksa?
Plaća je gost, a domaćin je naplaćuje i uplaćuje. Prema javnim izvorima za 2026, u primorskim opštinama iznosi 1 € po odraslom po noćenju, djeca do 12 godina ne plaćaju, a od 12 do 18 plaćaju polovinu. Gosti koji borave duže od 30 dana oslobođeni su, kao i vlasnik i bliski srodnici.
Kod malih domaćina taksa se često računa drukčije: fiksni godišnji iznos prema prijavljenom kapacitetu, a ne po stvarnim noćenjima. Iznos i način obračuna za Žabljak nismo mogli potvrditi iz javnih izvora, pa tačnu cifru zatražite u opštini.
| Šta | Kako funkcioniše | Gdje provjeriti |
|---|---|---|
| Iznos (primorje, 2026) | 1 € po odraslom po noćenju | Opština |
| Djeca do 12 godina | Oslobođena | Zakon o boravišnoj taksi |
| 12–18 godina | 50% iznosa | Zakon o boravišnoj taksi |
| Boravak duži od 30 dana | Oslobođenje | Turistička organizacija |
| Mali domaćin | Moguć fiksni godišnji iznos | Opština |
Fizičko lice ili DOO: šta je bolje?
Za jedan-dva objekta jednostavnije je fizičko lice: manje papira i troškova. Za više kuća obično je potrebno društvo (DOO), jer oblik fizičkog lica ima granice po broju soba i ležajeva, a sa rastom prometa dolazi i registracija za PDV. Prema javnim vodičima prag za PDV je 30.000 € godišnjeg prometa, uz sniženu stopu za smještaj.
Porez na prihod takođe zavisi od oblika, pa namjerno ne navodimo brojeve: obračun za fizičko lice i za DOO je različit, a opšte formule na internetu se razilaze. To je pitanje za računovođu koji poznaje vašu opštinu. Kako od bruto prihoda doći do poštene neto cifre, pisali smo u tekstu koliko kuća na Žabljaku donosi od izdavanja: provizija Bookinga oko 15%, troškovi i porezi oduzimaju se prije nego što je riječ „prinos“ poštena.
Šta provjeriti pri kupovini aktivnog objekta za izdavanje?
Provjerite pravo na obavljanje djelatnosti u objektu, ne samo objekat. Širi spisak razrađujemo u tekstu o kupovini gotovog biznisa izdavanja; ovdje je samo ono što se tiče pravila izdavanja.
Šta bismo tražili od prodavca:
- dokaz o registraciji objekta i njegovu kategoriju, i ko je upisan kao nosilac djelatnosti;
- uplatnice boravišne takse i evidenciju prijava gostiju iz prethodnih sezona;
- status legalizacije objekata: prema zakonu o legalizaciji od 14. 8. 2025, u objektu bez rješenja o legalizaciji ne može se obavljati djelatnost, uključujući izdavanje;
- šta se zaista prenosi uz kuće: nalog, brend i baza gostiju ugovaraju se posebno, kako objašnjavamo u tekstu o kupovini imovine ili kupovini firme.
Pravila o legalizaciji se mijenjaju, a provjera statusa konkretne kuće posao je crnogorskog advokata.
Može li se izdavanjem upravljati bez života u Crnoj Gori?
Može, ali prijava i evidencija gostiju ostaju na vlasniku i ne mogu se „isključiti“ dok ste odsutni. Rješenje je lokalni upravnik koji prijavljuje goste i uplaćuje taksu. Model koji kod nas radi opisan je u tekstu o upravljanju izdavanjem na daljinu.
Ako želite da vidite kako se ova pravila pretvaraju u stvarne brojke za četiri kuće sa ocjenom 9.2, otvorite stranicu Family House Pleme: tu je kalkulator, a izvod sa Bookinga dostavljamo na zahtjev.