Легализация построек в Черногории: закон 2025 по фактам
14 октября 2026 г. · Команда Invest-Me — владельцы действующего арендного бизнеса в Жабляке
Если коротко: с 14.08.2025 в Черногории действует новый закон о легализации самовольных построек (Sl. list CG 91/25), и главное для покупателя в статье 33. Объект без решения о легализации (rješenje o legalizaciji) нельзя отчуждать, и в нем нельзя вести деятельность, включая сдачу в аренду. Легализация — это процедура, которая дает постройке законный статус. Для сделки это означает: статус дома проверяют до цены и до доходности.
Мы продаем собственный комплекс из четырех домов в Жабляке и проходим эту проверку со стороны продавца. Ниже только общие факты по состоянию на октябрь 2026, без обещаний по конкретным объектам. Практика меняется, а решения принимайте с черногорским адвокатом.
Что изменил закон от 14 августа 2025 года?
Закон ввел жесткую связку между статусом постройки и правом ею распоряжаться. Он действует с 14.08.2025 и заменил прежнюю редакцию, на которую опирались более ранние советы в сети. Если вы читаете гайд 2024 года, его выводы о «легализуете потом сами» могут быть неверны.
| Что | Как по закону |
|---|---|
| Продажа объекта без решения о легализации | Нельзя (ст. 33) |
| Деятельность в таком объекте, включая аренду | Нельзя (ст. 33) |
| Срок записи в кадастр | До 14.08.2026 |
| Срок подачи заявки на легализацию | До 20.09.2026 |
| Объект, не записанный в срок | Риск решения о сносе (rješenje o uklanjanju) |
Обе даты в таблице уже прошли. Продлевались ли сроки и как их применяют к конкретной постройке, проверяйте у адвоката: мы не беремся утверждать это за него.
Можно ли сейчас купить дом без решения о легализации?
Напрямую, как asset deal, практически нельзя. Asset deal — это покупка самой недвижимости, а не доли компании. По статье 33 такой объект нельзя отчуждать, а Нотариальная палата с сентября 2025 приостановила сделки с объектами без легализации.
Поэтому на рынке обсуждают обходные схемы. Самая известная — share deal, покупка долей компании, которой принадлежит объект. Доли не равны отчуждению постройки, и налог на переход права при этом не возникает. Но покупатель получает компанию вместе с риском легализации, поэтому обычно речь о дисконте или эскроу. Практика нотариусов при уже поданной заявке различается. Это тема для адвоката, а не для самостоятельных экспериментов. Разницу схем мы разбираем в статье про asset deal и share deal.
Почему это бьет именно по арендному бизнесу?
Потому что доход здесь — это деятельность в здании, а деятельность по статье 33 тоже требует решения о легализации. Если статус дома не подтвержден, под вопросом не только сделка, но и законность самой сдачи. Для инвестора, считающего доходность, это риск выше обычного.
Мы считаем так: сначала статус построек, потом цифры. Валовой доход наших четырех домов — €48–56 тыс. в год, чистая доходность около 10–11% к цене, и подтверждается это выгрузкой из Booking по запросу. Но любая из этих цифр имеет смысл, только если дом законно записан и может работать. Как проверять сами цифры — в статье про покупку готового арендного бизнеса.
Как быстро выдают решения?
Медленно. По данным, которые мы собирали в августе 2026, подано около 59,5 тыс. заявок, а решений выдано около 3,2 тыс. Это грубое соотношение, но оно показывает порядок: надеяться получить решение за пару недель до сделки нереалистично.
Практический вывод для покупателя. Не закладывайте в график сделки «получим решение за месяц». Если статус еще не подтвержден, обсуждайте условия с адвокатом заранее: что именно считается достаточным подтверждением для нотариуса, кто и когда несет расходы, как защищены ваши деньги до получения решения.
Что запросить у продавца и что спросить?
Просите бумаги, не заверения. Минимальный набор: свежий лист непокретности с перечнем построек, документы о статусе каждой постройки, решение о легализации либо подтверждение поданной заявки, сверка площадей в бумагах и по факту. Порядок чтения выписки описан в статье как проверить недвижимость перед покупкой.
Вопросы, которые стоит задать вслух:
- Все ли постройки записаны в кадастре, и совпадает ли их число с фактическим?
- Есть ли решение о легализации, а если нет, подана ли заявка и когда?
- Что нотариус говорит о сделке с таким статусом?
- Входит ли в договор условие, защищающее покупателя, если статус изменится?
Нормальный продавец отвечает документами. Если он уходит от ответа, это информация о сделке.
Что у нас
Объекты Family House Pleme находятся в собственности и зарегистрированы. Легализация — стандартная процедура, и она доступна новому владельцу. Полный статус каждого дома мы показываем в документах до сделки, до задатка, а не после. Не драматизируем и не прячем: так и должен выглядеть разговор о статусе.
Увидеть структуру цифр и перечень документов можно на странице Family House Pleme. Если вы выбираете другой объект, тот же набор вопросов подойдет и для него.