Legalizacija objekata u Crnoj Gori: zakon iz 2025. po činjenicama
14. oktobar 2026. · Tim Invest-Me — vlasnici aktivnog biznisa izdavanja na Žabljaku
Ukratko: od 14.08.2025. u Crnoj Gori važi novi zakon o legalizaciji bespravnih objekata (Sl. list CG 91/25), a za kupca je ključan član 33. Objekat bez rješenja o legalizaciji ne može se otuđiti i u njemu se ne može obavljati djelatnost, uključujući izdavanje. Legalizacija je postupak kojim objekat dobija zakonit status. Za posao to znači: status kuće provjeravate prije cijene i prije prinosa.
Prodajemo sopstveni kompleks od četiri kuće na Žabljaku, pa ovu provjeru prolazimo sa strane prodavca. Ispod su samo opšte činjenice na oktobar 2026, bez obećanja za konkretne objekte. Praksa se mijenja, a odluke donosite uz advokata u Crnoj Gori.
Šta je promijenio zakon od 14. avgusta 2025?
Čvrsto je povezao status objekta sa pravom da se njime raspolaže. Važi od 14.08.2025. i zamijenio je raniju verziju na koju se oslanjaju stariji savjeti na internetu. Ako čitate vodič iz 2024, njegov zaključak „legalizovaćeš naknadno“ danas može biti pogrešan.
| Šta | Kako po zakonu |
|---|---|
| Prodaja objekta bez rješenja o legalizaciji | Nije dozvoljena (čl. 33) |
| Djelatnost u takvom objektu, uključujući izdavanje | Nije dozvoljena (čl. 33) |
| Rok za upis u katastar | Do 14.08.2026. |
| Rok za podnošenje zahtjeva za legalizaciju | Do 20.09.2026. |
| Objekat koji nije upisan na vrijeme | Rizik rješenja o uklanjanju |
Oba datuma iz tabele su prošla. Jesu li rokovi produžavani i kako se primjenjuju na konkretan objekat, potvrđuje advokat; mi to ne tvrdimo umjesto njega.
Može li se danas kupiti kuća bez rješenja o legalizaciji?
Neposredno, kao kupovina imovine, u praksi ne. Kupovina imovine je kupovina same nekretnine, a ne udjela u firmi. Član 33 zabranjuje otuđenje takvog objekta, a Notarska komora je od septembra 2025. obustavila poslove sa objektima bez legalizacije.
Zato se na tržištu govori o zaobilaznim modelima. Najpoznatiji je kupovina udjela u firmi koja posjeduje nekretninu. Udjeli nisu otuđenje objekta i porez na promet nepokretnosti se ne javlja. Ali kupac preuzima firmu zajedno sa rizikom legalizacije, pa se obično priča o popustu ili escrow-u. Praksa notara kad je zahtjev već podnesen razlikuje se. To je pitanje za advokata, ne za samostalne eksperimente. Razliku modela objašnjavamo u tekstu o kupovini imovine i kupovini udjela.
Zašto ovo najviše pogađa biznis izdavanja?
Zato što je prihod ovdje djelatnost u zgradi, a djelatnost po članu 33 takođe traži rješenje o legalizaciji. Ako status kuće nije potvrđen, u pitanju nije samo prodaja nego i zakonitost izdavanja. Za investitora koji računa prinos to je rizik iznad uobičajenog.
Naš redoslijed je: prvo status, pa brojke. Bruto prihod naših četiri kuće je €48–56 hiljada godišnje, a neto prinos oko 10–11% od cijene, uz izvod iz Bookinga na zahtjev. Ali svaka od tih brojki ima smisla samo ako je kuća zakonito upisana i smije da radi. Kako provjeriti same brojke, pogledajte u tekstu o kupovini aktivnog biznisa izdavanja.
Koliko brzo se izdaju rješenja?
Sporo. Prema podacima koje smo prikupili u avgustu 2026, podneseno je oko 59.500 zahtjeva, a izdato oko 3.200 rješenja. To je gruba srazmjera, ali pokazuje red veličine: očekivati rješenje za par sedmica prije posla nije realno.
Praktičan zaključak: ne stavljajte u raspored posla „rješenje ćemo dobiti za mjesec“. Ako status još nije potvrđen, uslove dogovorite sa advokatom unaprijed: šta notar smatra dovoljnim dokazom, ko snosi koje troškove i kako su zaštićena vaša sredstva do rješenja.
Šta tražiti od prodavca?
Tražite papire, ne uvjeravanja. Minimum: svež list nepokretnosti sa popisom objekata, dokumenta o statusu svakog objekta, rješenje o legalizaciji ili dokaz o podnijetom zahtjevu, i poređenje površina u papirima sa stvarnim stanjem. Kako se čita izvod, opisali smo u tekstu kako provjeriti nekretninu prije kupovine.
Pitanja koja vrijedi postaviti naglas:
- Jesu li svi objekti upisani u katastar i poklapa li se njihov broj sa stvarnim?
- Postoji li rješenje o legalizaciji, a ako ne, je li zahtjev podnesen i kada?
- Šta notar kaže o poslu sa ovakvim statusom?
- Štiti li ugovor kupca ako se status promijeni?
Pošten prodavac odgovara dokumentima. Ako izbjegava odgovor, i to je informacija o poslu.
Kako stoje naši objekti
Objekti Family House Pleme su u vlasništvu i registrovani. Legalizacija je standardna procedura i dostupna je novom vlasniku. Pun status svake kuće pokazujemo u dokumentaciji prije posla, prije avansa, a ne poslije. Bez dramatizacije i bez skrivanja: tako treba da izgleda razgovor o statusu.
Kako su raspoređene brojke i spisak dokumenata, vidite na stranici Family House Pleme. Ako birate drugi objekat, ista pitanja važe i za njega.