Налог при покупке недвижимости в Черногории: сколько в 2026

Налог при покупке недвижимости в Черногории — это налог на переход права собственности (porez na promet nepokretnosti). С 1 января 2024 года он прогрессивный: 3% при стоимости до €150 000, затем €4 500 плюс 5% с превышения (до €500 000), свыше €500 000 — 6%. Платит покупатель, база — рыночная стоимость по оценке налогового органа. Формулу «просто 3%» до сих пор повторяют многие сайты агентств, хотя она устарела два года назад. Мы продаём собственный комплекс из четырёх домов в Жабляке за 280 000 € и рассчитали налог для своей сделки: покупатель заплатит €11 000, эффективная ставка около 3,9%. Ниже — вся шкала, пример расчёта и остальные расходы покупателя.

Какая шкала налога действует в 2026 году?

С 1 января 2024 года в Черногории действует прогрессивная шкала налога на переход права: ставка 3% сохранилась только для объектов дешевле €150 000. Изменения внесены поправками к Закону о налоге на оборот недвижимости (Zakon o porezu na promet nepokretnosti); на август 2026 года шкала выглядит так:

База (рыночная стоимость)	Налог
до €150 000	3%
€150 000 – €500 000	€4 500 + 5% с суммы сверх €150 000
свыше €500 000	€22 000 + 6% с суммы сверх €500 000

Шкала непрерывная: 3% от €150 000 — это ровно €4 500, фиксированная часть второй ступени. Повышенная ставка применяется не ко всей цене, а только к превышению, поэтому эффективная ставка растёт плавно. Для ориентира: объект за €100 000 обойдётся в €3 000 налога, за €280 000 — в €11 000 (~3,9%), за €600 000 — в €28 000 (~4,7%).

Налог касается вторичного рынка: домов, квартир, участков. Если сайт агентства пишет «налог 3%» без оговорок, этот текст не обновлялся с 2023 года. Кстати, это быстрый тест качества консультанта, с которым вы собираетесь работать.

Как рассчитать налог: пример нашей сделки за 280 000 €

Для сделки за 280 000 € налог составит €11 000: фиксированные €4 500 за первые €150 000 плюс 5% от оставшихся €130 000, то есть ещё €6 500. Именно так считается налог при покупке нашего комплекса Family House Pleme одним договором — четыре гостевых дома в Жабляке с действующим арендным бизнесом; вся арифметика доходности открыта в кейсе с цифрами Booking.

У комплекса есть вход и меньшим чеком, и на налоге это видно наглядно:

Сценарий покупки	Цена	Налог	Эффективная ставка
Два дома, один договор	140 000 €	4 200 €	3,0%
Весь комплекс, один договор	280 000 €	11 000 €	~3,9%

Частый вопрос от покупателей: дома стоят на двух участках — можно ли оформить комплекс отдельными договорами, чтобы каждый уложился в порог €150 000 и ставку 3%? Арифметически выходит €8 400 вместо €11 000, экономия €2 600. Но налоговая оценивает существо сделки и рыночную стоимость по собственной методике, поэтому допустимость такой структуры нужно обсуждать с черногорским адвокатом до подписания, а не после. Мы как продавцы отвечаем на этот вопрос одинаково: только через юриста.

Кто платит налог и от какой суммы он считается?

Налог на переход права платит покупатель — так закреплено законом. База — не цена в договоре, а рыночная стоимость объекта по оценке налогового органа: если вы купили дешевле рынка, налог всё равно насчитают от оценочной стоимости. Занижать цену в договоре поэтому бессмысленно и рискованно.

Процедура на практике выглядит так. Договор купли-продажи заверяет нотариус — без нотариального заверения сделка с недвижимостью в Черногории недействительна. Сведения о сделке попадают в налоговый орган, который выпускает решение (rješenje) с рассчитанной суммой; срок оплаты указывается в самом решении, а порядок подачи документов подскажет нотариус — это часть стандартного сопровождения. Пошаговый маршрут всей покупки, от резервации до записи в кадастр, мы разобрали в гиде по покупке недвижимости в Черногории для иностранца.

Продавец платит свои налоги отдельно. Например, когда недвижимость продаёт компания, прибыль от продажи попадает в базу налога на прибыль. Покупателя это напрямую не касается, но понимать полную структуру сделки полезно ещё на этапе переговоров.

Когда налог на переход не платится?

Главных случая два: первая продажа новостройки застройщиком — плательщиком НДС и покупка долей компании вместо самой недвижимости. В первом случае в цену включён НДС 21% (стандартная ставка в Черногории на 2026 год), и налог на переход не возникает. При перепродаже той же квартиры на вторичном рынке уже действует прогрессивная шкала.

Второй случай — share deal: покупается не объект, а 100% долей компании, которая им владеет. Переход долей — не оборот недвижимости, поэтому налог на переход не начисляется. Однако это конструкция с другим профилем рисков: вместе с активом вы принимаете всю историю компании — долги, обязательства, отчётность. Что и как проверять при покупке действующего объекта, мы разбираем в статье о покупке готового арендного бизнеса в Черногории. Наш комплекс продаётся как asset deal. Asset deal — это покупка самой недвижимости, а не доли компании; налог из этой статьи относится именно к такой сделке.

Ежегодный налог на недвижимость: что платить после покупки

После сделки владелец платит ежегодный налог на недвижимость (porez na nepokretnosti). Его устанавливает община в процентах от рыночной стоимости объекта: базовая вилка по закону — 0,25–1%, для отдельных категорий (например, вторичного жилья и незастроенных участков под строительство) общины вправе применять повышенные ставки. Конкретную ставку на 2026 год запрашивайте в налоговом управлении своей общины.

Из нашей практики владельцев: решение о налоге на каждый из четырёх домов приходит от общины Жабляк раз в год, и в бюджете владельца эта строка несопоставимо меньше разового налога на переход. В расчёте доходности арендного бизнеса её тем не менее стоит учитывать вместе с остальными операционными расходами.

Прочие расходы покупателя: нотариус, переводчик, кадастр

Кроме налога, покупатель оплачивает нотариальное заверение, судебного переводчика и регистрацию права в кадастре. Нотариальный тариф закреплён официальной сеткой и растёт со стоимостью договора. Судебный переводчик обязателен, если сторона сделки не владеет черногорским языком. За запись права собственности в кадастр взимается административный сбор. По нашему опыту сделок в Черногории, все эти статьи вместе в разы меньше налога на переход.

Отдельной строкой рекомендуем адвоката, хотя формально он не обязателен. Проверка листа непокретности, обременений и статуса построек стоит своих денег — особенно на севере, где у части объектов сложная история легализации.

Итоговый бюджет для нашего примера: 280 000 € цены плюс 11 000 € налога плюс сборы по тарифам. Закладывайте ориентир «цена плюс 4–5%», и в неприятный сюрприз вы почти наверняка не упрётесь.

Актуальность и дисклеймер

Всё описанное актуально на август 2026 года: шкала налога действует с 1 января 2024-го, ставка НДС и правила ежегодного налога приведены по состоянию на дату публикации. Налоговое законодательство Черногории меняется, а решение по конкретной сделке зависит от деталей, которых нет ни в одной статье. Перед подписанием договора проверьте расчёт с черногорским адвокатом и бухгалтером — считайте это стандартной частью бюджета сделки, а не перестраховкой.

Если хотите увидеть, как эти цифры ложатся на живую сделку, посмотрите страницу Family House Pleme: комплекс из четырёх домов за 280 000 € с калькулятором доходности и проверяемой выгрузкой Booking. Пример расчёта налога из этой статьи — про него.