Porez na prenos nekretnine u Crnoj Gori: koliko u 2026
3. avgust 2026. · Tim Invest-Me — vlasnici aktivnog biznisa izdavanja na Žabljaku
Porez na prenos apsolutnih prava u Crnoj Gori od 1. januara 2024. nije više jedinstvenih 3% — skala je progresivna. Za kupoprodaju od 280.000 € to znači 11.000 €, odnosno efektivno oko 3,9%. Ispod je cijela skala, računica na stvarnom primjeru, ko šta plaća i koji troškovi dolaze pored poreza.
Ovo je jedna od najčešćih grešaka u računicama kupaca: tekstovi napisani prije 2024. i dalje navode „3%“ kao jedinu stopu, pa budžet ispadne manji nego što treba.
Skala u 2026. godini
| Osnovica (tržišna vrijednost) | Porez |
|---|---|
| do 150.000 € | 3% |
| 150.000 – 500.000 € | 4.500 € + 5% na iznos preko 150.000 € |
| preko 500.000 € | 22.000 € + 6% na iznos preko 500.000 € |
Skala je stepenasta, a ne skokovita: viša stopa se primjenjuje samo na dio iznosa iznad praga, ne na cijelu cijenu. Zato efektivna stopa raste postepeno i za kupoprodaju od 280.000 € iznosi oko 3,9%, a ne 5%.
Računica na stvarnom primjeru
Uzmimo naš kompleks i dva moguća scenarija kupovine.
| Scenario | Cijena | Porez | Efektivna stopa |
|---|---|---|---|
| Dvije kuće, jedan ugovor | 140.000 € | 4.200 € | 3,0% |
| Cio kompleks, jedan ugovor | 280.000 € | 11.000 € | ~3,9% |
Razlika nije samo u iznosu nego i u strukturi: kod 140.000 € cijela osnovica ostaje u prvom razredu, pa se plaća ravnih 3%. Kod 280.000 € prvih 150.000 € ide po 3%, a preostalih 130.000 € po 5%.
Ko plaća i od koje osnovice
Porez na prenos plaća kupac. Rok za prijavu je kratak, a prijavu po pravilu pokreće notar poslije ovjere ugovora.
Ključna stavka koju kupci potcijene: osnovica nije nužno cijena iz ugovora. Poreska uprava utvrđuje tržišnu vrijednost i, ako procijeni da je ugovorena cijena ispod tržišne, porez računa na svoju procjenu. Praktična posljedica: „upisati manju cijenu radi manjeg poreza“ ne radi, a stvara rizik.
Kada se porez na prenos ne plaća
Najčešći slučaj je prva prodaja novogradnje od obveznika PDV-a: tada se umjesto poreza na prenos obračunava PDV, koji je već u cijeni. Postoje i posebni slučajevi, poput prenosa u okviru nasljeđivanja u prvom nasljednom redu. Status konkretnog objekta provjerite prije potpisivanja, jer od njega zavisi cijela računica.
Kada je prodavac firma
Ako se objekat prodaje kao imovina pravnog lica — a tako se prodaje i naš kompleks — mijenja se dokumentacija, ali ne i porez za kupca. Kupac i dalje plaća porez na prenos po istoj skali; ono što se dodaje jesu provjere na strani prodavca.
Prije potpisivanja tražite izvod iz CRPS-a sa statusom „registrovan aktivan“ i odluku osnivača o prodaji imovine. Ako je status neaktivan ili odluka nedostaje, notar neće ovjeriti ugovor dok se to ne riješi, a rok se produžava za nedjelje.
Odvojeno pitanje je da li je promet oporeziv PDV-om. Kod prodaje starijeg objekta u sistemu poreza na prenos, PDV se ne obračunava; kod prve prodaje novogradnje obračunava se PDV. Ta razlika mijenja i cijenu i način plaćanja, pa je bolje razjasniti je na početku pregovora nego kod notara.
Godišnji porez poslije kupovine
Poslije prenosa vlasništva ostaje godišnja obaveza prema opštini. Visina zavisi od vrste objekta, lokacije i namjene, a stopu utvrđuje opštinska odluka, pa se iznosi razlikuju od opštine do opštine. Za planirani objekat najbolje je tražiti procjenu direktno u nadležnoj opštini — to je pet minuta posla koji uklanja iznenađenje u prvoj godini.
Ostali troškovi kupca
Pored poreza računajte i na sljedeće: notarsku nagradu po tarifi, koja zavisi od vrijednosti posla; sudskog tumača ako neko od potpisnika ne govori crnogorski, jer je prisustvo tumača kod ovjere obavezno; taksu za upis u katastar; i advokata, ako ga angažujete za provjeru dokumentacije i pripremu ugovora.
Zbirno je razumno planirati oko 4–6% cijene na sve troškove sticanja, uključujući porez. Za kupoprodaju od 280.000 € to je red veličine 12–17 hiljada €, a ne samo porez.
Aktuelnost i ograda
Podaci važe za avgust 2026. Poreski propisi se mijenjaju, a primjena zavisi od statusa objekta i strane u poslu, pa konkretne iznose potvrdite sa advokatom ili poreskim savjetnikom koji vodi vašu kupoprodaju. Ovaj tekst je orijentir za planiranje budžeta, a ne poreski savjet.
Kako porez izgleda unutar ukupne računice kupovine objekta sa prihodom, pokazujemo na živom primjeru u analizi zarade četiri kuće, a sve brojke našeg kompleksa su na stranici Family House Pleme.