Жабляк или Колашин: какой горный курорт выбрать
28 октября 2026 г. · Команда Invest-Me — владельцы действующего арендного бизнеса в Жабляке
Выбирать нужно не между названиями, а между двумя наборами цифр: сколько стоит вход, сколько месяцев в году объект зарабатывает и как быстро его можно продать. Жабляк мы знаем изнутри, Колашин нет. Поэтому ниже честная рамка сравнения: по Жабляку цифры с датами, по Колашину перечень того, что нужно запросить у продавца, прежде чем сравнивать.
Мы управляем четырьмя домами в Жабляке с рейтингом Booking 9.2 (56 отзывов). Собственной статистики по Колашину у нас нет, и приписывать ему чужие цифры мы не будем.
Что известно о спросе на два курорта
Колашин ищут как лыжное направление чаще, чем Савин Кук: «kolasin 1600» 8 100 показов в месяц, «savin kuk» 5 400, «kolasin ski resort» 1 900 (Keyword Planner, август 2026, гео ME+GB+DE). Колашин 1600 и 1450 это два горнолыжных района курорта, Савин Кук один центр Жабляка.
Но у Жабляка есть то, чего нет в этой таблице: национальный парк Дурмитор, Черное озеро (от наших домов 3 км) и летний трекинг. Запрос «durmitor» набирает 27 100 показов в месяц на сербском, «durmitor national park» 18 100 на английском. Для аренды это значит второй пик, не зависящий от снега. Как устроена зима, мы разобрали в статье Савин Кук: горнолыжный сезон.
Сколько стоит вход
По Жабляку аскинг по домам 1 824 €/м², плюс 35% за год (Estitor, август 2026). Оценка рынка по Дурмитору и Савин Кук 1 200–2 200 €/м², по горным курортам в целом 1 000–1 500 €/м² (дайджест спроса Invest-Me, Q3 2025).
Цен по Колашину мы здесь не приводим: проверенного источника в проекте нет. Берите цену за м² по трем-пяти живым объявлениям того же типа (дом, а не апартамент в комплексе) и сверяйте с ценой Жабляка той же даты. Разницу в типах объектов часто путают: апартамент в новостройке и отдельный дом нельзя сравнивать по метру. Диапазоны по типам разобраны в статье сколько стоит дом в Жабляке.
Сезонность: где короче межсезонье
Сравнивайте по месяцам, а не по году. Наш комплекс по статистике Booking: Новый год 80–100%, январь–март около 75%, лето 75–80%, апрель–май около 55%. Слабые месяцы мы называем сами: апрель и май, около 55%.
Для Колашина просите у продавца ту же таблицу: загрузка по месяцам за два последних года, выгрузка из Booking или Airbnb. Если продавец называет годовой процент без помесячной разбивки, это сигнал. Годовое число скрывает как раз межсезонье, ради которого вы и сравниваете два курорта.
Доходность и ликвидность
Типовая чистая доходность горных апартаментов оценивается в 3,5–5,5% (дайджест спроса Invest-Me, июль 2026). Наш комплекс показывает около 10–11% чистой доходности к цене 280 000 €: валовой доход €48–56 тыс. в год минус комиссия Booking (около 15%) и расходы. Это результат одного действующего бизнеса, а не средняя по Жабляку, и переносить его на любой дом нельзя.
С ликвидностью в Жабляке честно: экспозиция 8 и более месяцев здесь норма (Estitor, Realitica; наш обзор листингов, август 2026). Для Колашина данных у нас нет, спросите у местного агента, сколько объектов продано за год, а не сколько выставлено.
Короткий чек-лист для любого из двух курортов
| Вопрос продавцу | Зачем |
|---|---|
| Загрузка по месяцам за 2 года | Видно межсезонье |
| Выгрузка Booking/Airbnb, а не скриншот | Проверяемость дохода |
| Что входит в сделку: бренд, аккаунт, база гостей | Это и есть готовый бизнес |
| Зимние расходы: отопление, уборка снега | Съедают выручку в пик |
| Налоговая стоимость объекта | Порог ВНЖ 150 000 € |
Про ВНЖ: порог от региона не зависит, налоговая стоимость объекта от 150 000 € (для граждан ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии порога нет), условия на 17.01.2026, проверьте с адвокатом.
Наш опыт
Мы выбрали Жабляк потому, что считали на реальных цифрах: дом дешевле, ставка в сезон 65–130 € за ночь, два пика в году. Ошибка первых лет: мы недооценивали зимние расходы на отопление и уборку снега, и считать зиму нужно отдельно от лета. Любой курорт, и Колашин тоже, проверяйте тем же способом.
Хотите увидеть, как выглядит проверяемая цифра? На странице Family House Pleme есть калькулятор, а выгрузку Booking по сезонам мы присылаем по запросу. Рынок и условия на дату публикации (октябрь 2026); проверьте их с адвокатом и бухгалтером. Общий взгляд на горы и побережье в статье горы или море, а о рынке самого Жабляка в статье инвестиции в недвижимость Жабляка.