Sezonalnost najma na Žabljaku: kalendar popunjenosti
30. oktobar 2026. · Tim Invest-Me — vlasnici aktivnog biznisa izdavanja na Žabljaku
Na Žabljaku su dvije sezone, a ne jedna: zimska, sa vrhuncem oko Nove godine, i ljetnja, u znaku planinarenja. Po statistici Bookinga naše četiri kuće idu ovako: Nova godina 80–100%, zima oko 75%, ljeto 75–80%, a najmirniji periodi, proljeće i jesen, drže 55–60%. Cijene prate popunjenost, od 65 do 130 € po noćenju.
Ispod je kalendar sa tim brojkama, objašnjenje odakle dolazi svaki vrhunac i kako mi provodimo mirne mjesece. Ako procjenjujete planinski objekat za najam, slika po mjesecima važnija je od bilo kojeg godišnjeg procenta.
Kada je na Žabljaku visoka sezona?
Dvije su. Prva je zimska: počinje novogodišnjim praznicima i traje kroz skijašku sezonu na Savinom Kuku. Druga je ljetnja, od juna do avgusta: planinarenje po Durmitoru, Crno jezero, rafting na Tari. Proljeće i jesen su između njih.
Popunjenost naše četiri kuće, po stvarnim rezervacijama na Bookingu u prošlim periodima:
| Period | Popunjenost | Šta dovodi goste |
|---|---|---|
| Nova godina | 80–100% | praznici, termini se zatvaraju mjesecima ranije |
| Zima (skijaška sezona) | ~75% | Savin Kuk |
| Proljeće | ~55% | topljenje snijega, rano planinarenje |
| Ljeto | 75–80% | Durmitor, jezera, kanjon Tare |
| Jesen | ~60% | jesenje boje, mir na stazama |
Ovo su procjene po sezonama, a ne godišnji prosjek. Periodi su različite dužine, pa bi prosto usrednjavanje pet brojki dalo lažnu preciznost. Izvod sa Bookinga po mjesecima dajemo na zahtjev.
Odakle dolazi svaki vrhunac
Novogodišnji vrhunac je najoštriji i najpredvidiviji. Gosti iz regiona i iz Evrope biraju planinu za praznike rano, pa se termini zatvaraju mjesecima unaprijed, a ne sedmicama. Tu je i gornja granica naših cijena, oko 130 € po noći.
Zimski plato oko 75% drži skijaška sezona. Nema fiksni datum: skijalište se otvara kad ima dovoljno snijega, obično u decembru, i radi otprilike do marta. Snježna zima podiže popunjenost, a bez snijega početak se pomjera.
Ljeto je drugačije složeno: duže je i ravnomjernije. Ljudi dolaze zbog Nacionalnog parka Durmitor, a i vrućina na primorju radi za planinu, jer je 3 km od Crnog jezera svježije nego na moru. Ljeto ide 75–80% prema 80–100% za Novu godinu. Vrhunac je niži, ali razvučen na mjesece.
Koji su mjeseci slabi i šta radimo u njima?
Proljeće je najslabije, oko 55%. Snijeg se topi, skijanje je završeno, staze su mokre, a ljeto još nije počelo. Jesen je malo bolja, oko 60%: septembar i oktobar su lijepi za šetnje, ali je priliv gostiju rjeđi.
Ne pokušavamo da te mjesece pretvorimo u vrhunac i to ne obećavamo kupcu. To je međusezona i ona plaća svoje mjesto u kalendaru. Pomažu tri stvari.
Prvo, fleksibilna cijena. Donja granica od 65 € postoji upravo za te sedmice, a prazna kuća je gora od kuće sa popustom. Drugo, duži boravci. Gost koji uzme kuću na sedmicu u aprilu donosi više od tri razbacane noći. Treće, gosti kojima treba miran kutak za rad, a ne turistički izlet. Njima je presudno kakav je internet na Žabljaku, i to vrijedi provjeriti prije kupovine bilo koje kuće.
Zašto je cjelogodišnja potražnja glavna prednost Žabljaka nad morem
Na primorju sezona traje tri do četiri ljetnja mjeseca, a ostatak godine objekat stoji ili je zatvoren. Poredili smo to na zimskim brojkama u tekstu o zimskoj popunjenosti, planina protiv primorja.
Žabljak ima dva nezavisna izvora potražnje. Ako je ljeto slabo, zima to može pokriti, i obrnuto. Za investitora je to važnije od nekoliko procenata popunjenosti: ujednačen novčani tok u kojem nijedna loša sedmica ne ruši godinu.
Praktično pitanje za svakog prodavca objekta za najam: pokažite popunjenost po mjesecima. Ako dobijete samo godišnji zbir, ne vidite je li složen iz jedne sezone ili iz dvije.
Šta ovo znači za kupca
Bruto prihod našeg kompleksa je 48–56 hiljada € godišnje, a neto prinos oko 10–11% na cijenu od 280.000 € nakon provizije Bookinga (~15%) i troškova. Brojke potvrđuje statistika Bookinga, izvod na zahtjev. Mirni mjeseci su već uračunati, nisu izbačeni iz računice.
Kako se te sezone sabiraju u godinu, na stvarnom objektu, razradili smo u slučaju Family House Pleme. Sezonsku raspodjelu i izvod možete zatražiti na stranici Family House Pleme. Brojke provjerite sa svojim knjigovođom: oporezivanje prihoda od najma zavisi od statusa vlasnika.