Koliko zarađuju četiri kuće za izdavanje na Žabljaku
3. avgust 2026. · Tim Invest-Me — vlasnici aktivnog biznisa izdavanja na Žabljaku
Naš kompleks od četiri kuće ostvaruje 48–56 hiljada € bruto godišnje, a poslije provizije Bookinga i troškova održavanja ostaje 27.800–32.600 € neto — što je 9,9 do 11,6% na cijenu od 280.000 €. Ispod je cijela računica, red po red, sa brojkama iz izvoda sa Bookinga, a ne iz procjene.
Ovakav tekst pišemo iz prostog razloga: na tržištu se prinos obično navodi kao jedan broj bez pokrića. Mi pokazujemo odakle svaki dio te cifre dolazi, uključujući ono što oduzima.
Šta tačno zarađuje
Četiri namještene kuće sa potkrovljem na dvije parcele, ~700 m² ukupno, tri kilometra od Crnog jezera. Svaka kuća prima četiri do šest gostiju: prizemlje sa dnevnim boravkom i kuhinjom, dvije spavaće sobe u potkrovlju, peć na pelet. Objekat radi pod imenom Family House Pleme, sa ocjenom 9.2 i 56 utisaka na Bookingu.
Cijene i sezone: odakle dolazi prihod
Cijena noćenja kreće se od 65 do 130 €, zavisno od sezone. Popunjenost po sezonama, po našoj statistici:
| Sezona | Popunjenost | Šta dovodi goste |
|---|---|---|
| Novogodišnji praznici | 80–100% | praznici i skijanje na Savinom Kuku |
| Zima (januar–mart) | ~75% | skijaška sezona |
| Proljeće | ~55% | međusezona, prva planinarenja |
| Ljeto (jun–avgust) | 75–80% | Durmitor, Crno jezero, rafting na Tari |
| Jesen | ~60% | zlatna jesen, mirniji dolasci |
Ključna stavka nije nijedan pojedinačni red, nego to što nijedan nije nula. Dvije nezavisne sezone drže kalendar popunjenim dok objekti sa jednom sezonom stoje prazni po osam mjeseci.
Puna računica: od bruto do neto
| Stavka | Slabija godina | Jača godina |
|---|---|---|
| Bruto prihod (po izvodu sa Bookinga) | 48.000 € | 56.000 € |
| Provizija Bookinga, ~15% | −7.200 € | −8.400 € |
| Operativni troškovi | −13.000 € | −15.000 € |
| Neto prihod | 27.800 € | 32.600 € |
| Neto prinos na cijenu od 280.000 € | ~9,9% | ~11,6% |
| Povrat ulaganja | ~10 godina | ~8,5–9 godina |
Zato svuda pišemo „10–11%“, a ne „do 13%“: to je sredina koridora po stvarnim sezonama, a ne najbolji mjesec razvučen na godinu. Ako se upravlja samostalno i gosti koji se vraćaju postepeno prevode na direktne rezervacije, provizija platforme pada — ali osnovnu računicu dajemo kakva jeste, sa punom provizijom. Kako tih 10–11% izgleda u odnosu na ostatak tržišta, po regionima i modelima izdavanja, razlažemo u tekstu prinos od izdavanja u Crnoj Gori. Sami ne živimo pored kuća — kako izgleda upravljanje na daljinu i šta to dodaje operativnim troškovima, u tekstu upravljanje izdavanjem u Crnoj Gori na daljinu.
U operativne troškove ulaze struja i komunalije, pelet za zimu, čišćenje između dolazaka, sitne popravke i održavanje okućnice. To je stavka koju prodavci najčešće prećute, a ona pojede petinu bruto prihoda. Detaljan pregled ovih troškova, red po red, u tekstu koliko košta održavanje kuće u planini u Crnoj Gori.
Kako ovo izgleda u odnosu na tržište
Cijena od 280.000 € za ~219 m² stambene površine daje ~1.279 € po kvadratu — oko 30% ispod prosjeka tražene cijene na Žabljaku. Razlika nije popust nego posljedica toga što se objekat prodaje po prinosu, a ne po kvadratu.
Važna ograda: sjever Crne Gore je manje likvidan od primorja — osam i više mjeseci u oglasu ovdje je normalno. Ovo je tržište na koje se ulazi zbog novčanog toka i rasta, a ne zbog brze preprodaje. Govorimo to otvoreno jer smo kroz to i sami prošli. Detaljan pregled cijena po tipovima objekata i razlike u odnosu na primorje je u tekstu koliko košta kuća na Žabljaku.
Šta stoji iza ocjene 9.2
Ocjena nije samo reputacija nego i novac. Objekat sa visokom ocjenom dobija više organskog prometa unutar same platforme i može držati cijenu bez popusta i u špicu sezone. Nov objekat bez istorije mora spuštati cijenu da bi se uopšte pojavio u pretrazi — a to jede dio prihoda koji formalno pokazuje ista cijena noćenja.
Iza naše ocjene stoje konkretne stvari: tople kuće zimi, brzi odgovor domaćina, čistoća i lokacija na korak od parka. Kupac ovdje ne nasljeđuje samo zidove nego i tu istoriju.
Šta ulazi u kupoprodaju
Zemlja i četiri kuće u vlasništvu pravnog lica, kompletan namještaj i uređaji, brend, nalog na Bookingu sa ocjenom i utiscima, i baza gostiju. Prodaja se sprovodi kao kupoprodaja imovine, uz notara i pravnu podršku. Prihod se ne prekida — objekat radi i na dan primopredaje.
Umjesto zaključka
Ako birate gdje kupiti nekretninu sa prihodom u Crnoj Gori, naš glavni savjet kao vlasnika glasi: tražite izvod iz kanala prodaje od svakog prodavca. Ne prognoze, ne „komšije izdaju po 150“, nego stvarne rezervacije i cijene. Taj standard postavljamo na sopstvenom objektu — na stranici Family House Pleme su kalkulator prinosa sa providnim formulama i formular preko kojeg šaljemo izvod, fotografije i dokumentaciju. Provjerite našu računicu na živim brojkama i uporedite je sa bilo kojim drugim objektom.