Koliko donosi jedna kuća za izdavanje na Žabljaku
17. avgust 2026. · Tim Invest-Me — vlasnici aktivnog biznisa izdavanja na Žabljaku
Jedna kuća na Žabljaku, uz aktivno sezonsko vođenje, donosi 12–14 hiljada € bruto godišnje — to je orijentir sa našeg kompleksa Family House Pleme, kada se ukupan prihod podijeli na četiri iste kuće. Cijena noćenja kreće se od 65 do 130 € zavisno od sezone, prosječna godišnja popunjenost je oko 70%, sa vrhuncima za Novu godinu (80–100%) i ljeti (75–80%). Poslije provizije Bookinga i troškova održavanja, neto po kući ostaje oko 6.950–8.150 € godišnje.
Ispod je odakle te brojke dolaze, šta stvarno pomjera cijenu noćenja i kako je popunjenost raspoređena po kalendaru.
Koliko kuća zaista zarađuje
Kratak odgovor: 12–14 hiljada € bruto i 6.950–8.150 € neto godišnje, uz oko 70% prosječne popunjenosti. To su podaci iz naše statistike sa Bookinga za protekle sezone, a ne prognoza — izvod dajemo na zahtjev.
| Pokazatelj | Vrijednost | Izvor |
|---|---|---|
| Cijena noćenja | 65–130 €, po sezoni | statistika Bookinga |
| Prosječna godišnja popunjenost | ~70% | statistika Bookinga |
| Bruto prihod po kući | 12–14 hiljada € godišnje | kompleks ÷ 4 kuće |
| Neto prihod po kući | 6.950–8.150 € godišnje | poslije provizije i troškova |
Raspon od 65 do 130 € objašnjava se jednostavno: donja granica je međusezona, gornja Nova godina, kada potražnja premašuje ponudu i cijena raste zajedno sa popunjenošću. Kompletnu računicu za cio kompleks razlažemo u analizi zarade četiri kuće; ovdje gledamo ekonomiju jedne kuće, jer se upravo to najčešće traži kada se razmišlja o manjem ulazu.
Od čega zavisi cijena noćenja
Direktan odgovor: kapacitet, udaljenost od Crnog jezera, grijanje zimi i ocjena na platformi — otprilike tim redom važnosti, po našem iskustvu vođenja četiri kuće kroz više sezona.
Kapacitet je prvi. Kuća za četiri do šest ljudi sa odvojenim spavaćim sobama u potkrovlju drži veću cijenu od garsonjere, jer je uzima cijelo društvo ili porodica — cijena se dijeli na više ljudi i odluka se donosi lakše.
Lokacija unutar Žabljaka je druga. Kuća na tri kilometra od Crnog jezera i desetak minuta od polazišta staza rezerviše se lakše od one po strani od glavnih pravaca, čak i kada je udaljenost od centra ista. Gosti dolaze zbog konkretne aktivnosti, ne zbog samog mjesta.
Toplina zimi je treća, i po iskustvu mnogo važnija nego što zvuči. Peći na pelet su standard Žabljaka: samostalne, jeftine za rad, predvidive. Hladna kuća zimi gotovo sigurno donosi nisku ocjenu, a niska ocjena obara poziciju u pretrazi mjesecima unaprijed.
Ocjena i istorija utisaka su četvrti faktor, ali djeluju na sve ostalo. Naš kompleks drži 9.2 uz 56 utisaka, i to nije samo reputacija: objekat sa visokom ocjenom dobija više organskog prometa unutar platforme i može držati cijenu bez popusta.
Popunjenost po mjesecima
Na drugim mjestima objavljujemo popunjenost po sezonama; ovdje su isti podaci razloženi po kalendarskim mjesecima, što je praktičnije za planiranje konkretnih termina.
| Mjesec | Popunjenost | Šta određuje potražnju |
|---|---|---|
| Decembar (druga polovina) | 80–100% | Nova godina, kalendar se zatvara mjesecima ranije |
| Januar–mart | ~75% | skijaška sezona na Savinom Kuku |
| April–maj | ~55% | međusezona, prva planinarenja |
| Jun–avgust | 75–80% | Durmitor, Crno jezero, rafting na Tari |
| Septembar–novembar | ~60% | zlatna jesen, mirniji dolasci |
Tačna podjela se mijenja iz godine u godinu zavisno od snijega i vremena, ali struktura — dva nezavisna vrhunca i blaga, a ne nulta međusezona — ostaje ista. Detaljno poređenje zimskog dijela kalendara sa primorjem je u tekstu zimska popunjenost: planina protiv primorja.
Bruto i neto: računica za jednu kuću
Bruto prihod nije ono što ostaje vlasniku. Na 12–14 hiljada € bruto po kući, provizija Bookinga od oko 15% uzima 1.800–2.100 €. Operativni troškovi — komunalije, pelet za zimu, čišćenje između dolazaka, sitne popravke — na kompleks od četiri kuće iznose 10–15 hiljada € godišnje, dakle oko 2.500–3.750 € po kući.
Ostaje 6.950–8.150 € neto godišnje po kući, ako se pokazatelji kompleksa dijele na četiri jednake kuće, kako to radimo i u sopstvenim računima.
Troškovi, međutim, nisu savršeno linearni. Dio njih — internet, održavanje okućnice — dijeli se na cio kompleks i ne skalira se jedan prema jedan sa brojem kuća. Zato će stvarno samostalna kuća na tržištu prije pokazati prinos pri donjoj granici ovog raspona nego pri gornjoj. To kažemo otvoreno jer tako računamo i sopstveni biznis.
Jedna kuća, dvije ili cio kompleks
Postoje dva stvarna ulaza: 140.000 € za dvije kuće na jednoj parceli (24–28 hiljada € bruto godišnje) ili 280.000 € za cio kompleks od četiri kuće (48–56 hiljada € bruto).
| Ulaz | Cijena | Bruto godišnje | Neto prinos |
|---|---|---|---|
| Dvije kuće | 140.000 € | 24.000–28.000 € | ~10–11% |
| Cio kompleks (4 kuće) | 280.000 € | 48.000–56.000 € | ~10–11% |
Procenat prinosa je uporediv jer i prihod i cijena skaliraju zajedno. Razlika nije u procentu nego u apsolutnom iznosu i brzini dolaska do upravljivog obima.
Kako provjeriti ove brojke prije kupovine
Svaka cifra prihoda u oglasu je samo tvrdnja dok je ne potvrdi izvod iz sistema rezervacija. Tražite statistiku za dvanaest i više mjeseci: stvarne rezervacije, cijene po datumima, otkazivanja — a ne screenshot najboljeg mjeseca sezone.
Mi takav izvod dostavljamo na zahtjev, uz kompletnu dokumentaciju — to je standard koji bismo i sami tražili kupujući bilo koji objekat sa prihodom u Crnoj Gori. Kako to izgleda u praksi i kako izračunati sopstveni scenario, može se vidjeti na stranici Family House Pleme.