ВНЖ в Черногории за недвижимость: новые правила 2026
10 августа 2026 г. · Команда Invest-Me — владельцы действующего арендного бизнеса в Жабляке
С 17 января 2026 года вид на жительство (ВНЖ) в Черногории по факту владения недвижимостью дают только при налоговой стоимости объекта от 150 000 евро. Для граждан ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии порога нет — им достаточно любой зарегистрированной недвижимости. Для остальных покупателей, включая граждан России, Казахстана и других стран СНГ, объект дешевле порога такого основания больше не даёт; рабочая альтернатива — ВНЖ через владение или директорство в черногорской компании.
Мы продаём собственный комплекс из четырёх гостевых домов в Жабляке и раньше, как и многие продавцы на севере, объясняли ВНЖ формулой «один дом — один вид на жительство». После 17 января 2026 года эта формула перестала быть точной, и мы переписываем свои материалы под новое правило. Ниже — что оно означает на практике, что такое налоговая стоимость и как порог выглядит на цифрах реального объекта.
Что изменилось 17 января 2026 года
Поправки к Закону об иностранцах ввели минимальный порог для ВНЖ по недвижимости: налоговая стоимость объекта должна быть не ниже 150 000 евро. До этой даты основанием для подачи заявления служило само владение зарегистрированной недвижимостью — без нижней границы по стоимости.
Исключение сделано для граждан Евросоюза, стран ЕЭЗ и Швейцарии: для них порог не действует, и основанием остаётся сам факт владения. Для всех остальных национальностей объект нужно либо покупать дороже порога, либо использовать альтернативный путь — через компанию. Само по себе гражданство ЕС не отменяет необходимость подавать заявление и проходить проверку MUP — меняется только требование к стоимости.
Налоговая стоимость — не цена в договоре
Порог 150 000 евро считается не от цены, указанной в договоре купли-продажи, а от налоговой стоимости — оценки, которую после сделки делает налоговый орган Черногории. Тот же принцип применяется и к налогу на переход права: как мы разбирали в статье про налог при покупке недвижимости в Черногории, база для расчёта — рыночная оценка налоговой, а не цифра из договора.
Практическое следствие: объект с аскинг-ценой 145 000 € теоретически может получить налоговую оценку выше 150 000 € — и наоборот. Пока сделка не закрыта и оценка не готова, точно сказать, проходит ли конкретный дом по порогу, нельзя. Для объектов рядом с границей это значит один совет — закладывать запас в бюджет и обсуждать вероятную оценку с адвокатом до внесения задатка, а не полагаться на цену из объявления.
Наш опыт: как порог выглядит на реальном объекте
Мы разбили этот вопрос на цифрах собственного комплекса, потому что абстрактное правило иначе трудно примерить на реальную сделку.
| Вариант покупки | Аскинг-цена | Относительно порога 150 000 € | Путь к ВНЖ по недвижимости |
|---|---|---|---|
| Один дом | ~70 000 € | Ниже | Не проходит (кроме ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии) — только альтернатива через компанию |
| Два дома, один участок | 140 000 € | Формально ниже цены, налоговая оценка может отличаться | Уточнять оценку с адвокатом до сделки |
| Весь комплекс, четыре дома | 280 000 € | Выше аскинг-цены | Скорее всего проходит по налоговой стоимости, но подтверждается только после оценки |
Раньше в объявлениях о продаже — включая наши собственные — часто писали, что каждый дом даёт отдельный ВНЖ, а весь комплекс из четырёх домов — до восьми видов на жительство на семью. При прежних правилах, без минимального порога, эта логика была верной. Сейчас для одного дома по нашей цене она уже не работает, а для всего комплекса решение зависит от налоговой оценки, а не от суммы в объявлении. Мы говорим это прямо, потому что предпочитаем честный ответ красивому обещанию.
Что делать, если объект дешевле порога
Для покупателей, которым порог 150 000 € не подходит, а исключение для ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии не применяется, остаётся альтернативный путь — вид на жительство через владение или директорство в черногорской компании (DOO). Компания может при этом владеть тем же объектом недвижимости или управлять арендным бизнесом на нём; сама покупка дома при этом никак не блокируется.
Этот маршрут требует регистрации фирмы, трудоустройства и ежегодного поддержания — по грубому ориентиру от 5 000 € в год на зарплату, взносы и бухгалтера, точную смету даёт бухгалтер под конкретную ситуацию. Механику регистрации DOO и оформления ВНЖ через компанию мы разбираем в статье ВНЖ через фирму в Черногории; здесь важно, что путь существует и легален, просто требует больше организационных шагов, чем прямая покупка недвижимости выше порога.
Как принимается решение и почему это не гарантия
Соответствие порогу по стоимости — необходимое, но не достаточное условие. Заявление на ВНЖ подаётся в MUP (Министерство внутренних дел Черногории) после покупки, и решение по каждому случаю МUP принимает индивидуально: проверяются документы, статус объекта и данные заявителя. Как мы уже писали в гиде по покупке недвижимости в Черногории иностранцем, покупка сама по себе статус не даёт — это отдельная процедура со своими сроками.
Для граждан стран, где действуют дополнительные ограничения на въезд — например, для россиян, для которых Черногория с третьего квартала 2026 года вводит визовый режим, — разница между владением недвижимостью и действующим ВНЖ особенно важна: подробнее об этом мы писали в статье о визах в Черногорию для россиян. Только действующий ВНЖ снимает необходимость визы на каждый въезд; собственность на дом сама по себе — нет.
Если хотите увидеть, как выглядит объект с прозрачными цифрами и открытым обсуждением подобных вопросов, — посмотрите страницу Family House Pleme: четыре дома у Дурмитора, доход подтверждён выгрузкой Booking, документы и детали по ВНЖ — по запросу.
Материал описывает общий порядок на август 2026 года и не является юридической консультацией. Правила ВНЖ и практика MUP меняются — условия своей заявки проверяйте с черногорским адвокатом.