Boravak po osnovu nekretnine: pravilo od 150.000 € (2026)
10. avgust 2026. · Tim Invest-Me — vlasnici aktivnog biznisa izdavanja na Žabljaku
Od 17. januara 2026. vlasništvo nad nekretninom daje osnov za privremeni boravak u Crnoj Gori samo ako je poreska vrijednost objekta najmanje 150.000 €. Za državljane EU, EEA i Švajcarske praga nema. Ispod je šta se tačno promijenilo, zašto se gleda poreska vrijednost umjesto cijene iz ugovora i šta preostaje kada objekat ne dostiže prag.
Šta se promijenilo
Ranije je osnov davalo samo vlasništvo, bez obzira na vrijednost objekta: kupovina garsonjere na sjeveru vodila je do istog osnova kao i kuća na primorju. Od januara 2026. uveden je prag, i time je promijenjena logika: nekretnina više nije ulaznica sama po sebi nego dokaz veze sa zemljom određene težine.
Za državljane EU, EEA i Švajcarske režim je ostao blaži i prag se ne primjenjuje. Za sve ostale, uključujući državljane Srbije, prag je obavezan.
Poreska vrijednost nije cijena iz ugovora
Ovo je mjesto na kojem se prave najskuplje greške. Prag se mjeri poreskom vrijednošću koju utvrđuje Poreska uprava po svojoj metodologiji: lokacija, površina, godina gradnje, namjena i stanje objekta.
Ta vrijednost može biti niža od ugovorene cijene — i tada kupoprodaja od 160.000 € ne mora značiti prelazak praga. Može biti i viša, pa se dešava obrnuto. Zaključak je isti u oba slučaja: dok procjena ne postoji, prag je nagađanje.
Kako to izgleda na stvarnom objektu
Naš kompleks daje tri različita scenarija, i to dobro pokazuje kako prag radi u praksi.
| Varijanta kupovine | Tražena cijena | U odnosu na prag od 150.000 € | Put do boravka po nekretnini |
|---|---|---|---|
| Jedna kuća | ~70.000 € | ispod | ne prolazi (osim za EU/EEA/Švajcarsku) — ostaje put preko firme |
| Dvije kuće, jedna parcela | 140.000 € | formalno ispod cijene, procjena može biti drugačija | provjeriti procjenu sa advokatom prije posla |
| Cio kompleks, četiri kuće | 280.000 € | iznad tražene cijene | najvjerovatnije prolazi, ali se potvrđuje tek procjenom |
Srednji red je onaj koji traži pažnju: 140.000 € je ispod praga po cijeni, ali poreska procjena za dvije kuće sa zemljištem može ispasti drugačije. Ako je boravak razlog kupovine, procjena se traži prije kapare.
Šta ako je objekat jeftiniji od praga
Ostaje put koji ne zavisi od vrijednosti nekretnine: boravak po osnovu vlasništva ili direktorstva u domaćem privrednom društvu. On ima drugačiju ekonomiju — trošak nije jednokratan nego godišnji, jer firmu treba održavati, voditi računovodstvo i plaćati doprinose. Detaljno smo ga razložili u tekstu o boravku preko firme.
Za dio kupaca kombinacija ima najviše smisla: kupiti objekat koji radi, bez obzira na prag, a boravak riješiti preko firme koja tim objektom i upravlja.
Šta se prilaže uz zahtjev
Pored dokaza o vlasništvu, traži se paket koji se prikuplja unaprijed: zdravstveno osiguranje koje važi u Crnoj Gori, dokaz o sredstvima za izdržavanje, uvjerenje o nekažnjavanju iz matične države sa apostilom i prevodom sudskog tumača, i dokaz o prijavljenom smještaju.
Uvjerenje o nekažnjavanju ima rok važenja, pa se ne vadi prvo nego pred podnošenje. Obrnut redoslijed je česta greška: dokument istekne dok se čekaju ostali papiri, i sve počinje ispočetka.
Zašto je procjena važnija od cijene
Ako je boravak razlog kupovine, procjena Poreske uprave nije formalnost nego uslov posla. Zato se traži prije kapare, a u predugovor se unosi šta se dešava ako procjena ispadne ispod praga — vraća li se kapara ili se cijena koriguje.
Bez te odredbe kupac snosi rizik tuđe procjene: objekat je kupljen, a osnov za koji je kupovan ne postoji. To je najskuplja greška u ovoj temi i pravi se upravo zato što se prag miješa sa cijenom iz oglasa.
Kako se donosi odluka
Vlasništvo daje osnov za podnošenje zahtjeva, ne i pravo na odobrenje. Uz zahtjev se prilažu zdravstveno osiguranje, dokaz o sredstvima za izdržavanje, uvjerenje o nekažnjavanju i dokaz o smještaju. Boravak se odobrava na godinu dana i obnavlja se.
Zato formulaciju „kupovinom nekretnine dobijate boravak“ treba čitati kao „stičete osnov da ga tražite“. Razlika postane vidljiva tek kada nešto u dokumentaciji nedostaje.
Podaci važe za avgust 2026; praksa primjene praga se još formira, pa konkretan slučaj provjerite sa advokatom u Crnoj Gori prije nego što se obavežete.
Kako izgleda objekat koji istovremeno donosi prihod i prelazi prag po cijeni, može se vidjeti na stranici Family House Pleme — tamo su i brojke i dokumentacija.