Otkup imovine ili otkup firme: model kupovine u Crnoj Gori
28. avgust 2026. · Tim Invest-Me — vlasnici aktivnog biznisa izdavanja na Žabljaku
Kada se kupuje aktivan biznis izdavanja u Crnoj Gori — kuća za goste, mali hotel, kompleks apartmana — pravno postoje dva puta. Kupovina imovine (asset deal) znači da kupac stiče samu nekretninu: zemlju i objekte, ugovorom kod notara, uz porez na prenos prava. Kupovina udjela (share deal) znači da kupac stiče 100% udjela firme koja je vlasnik objekta — nekretnina pravno ne mijenja vlasnika, mijenja se vlasnik firme. Većina poslova sa gotovim biznisom izdavanja u Crnoj Gori ide kroz kupovinu imovine — jednostavnije je za provjeru i jasnije po cijeni.
Pišemo iz pozicije prodavca: pripremali smo dokumentaciju za prodaju sopstvenog kompleksa od četiri kuće na Žabljaku, i više puta smo od zainteresovanih kupaca čuli pitanje da li se posao može zatvoriti kroz kupovinu firme umjesto kuća.
Šta se prenosi kod kupovine imovine
Kupovina imovine je posao sa samim objektom: parcelama i kućama. Ugovor se potpisuje kod notara, kupac se upisuje u katastar kao novi vlasnik, a nematerijalna imovina — brend, nalog na Bookingu, baza gostiju — prenosi se posebnim sporazumom u okviru istog posla. Firma koja je do tada bila vlasnik u poslu ne učestvuje i poslije zatvaranja za kupca više nije bitna.
Glavna prednost je čistoća. Kupac dobija objekat bez istorije firme: bez starih dugova, nezavršenih sporova ili poreskih potraživanja koja su se možda nakupila tokom rada firme. Provjera se svodi na sam objekat — list nepokretnosti, status objekata, tereti — spisak koji smo već razložili u tekstu o kupovini aktivnog biznisa izdavanja.
Cijena je porez na prenos prava. Skala je progresivna od 1. januara 2024: 3% do 150.000 €, dalje 4.500 € plus 5% na višak do 500.000 €, iznad toga 6%. Za posao od 280.000 € to je 11.000 €, oko 3,9%. Detaljnu računicu dajemo u tekstu o porezu na prenos.
Šta je kupovina udjela i kada se o njoj razgovara
Kupovina udjela znači kupovinu firme koja je vlasnik objekta, a ne samog objekta: 100% udjela crnogorskog DOO-a. Nekretnina ostaje u knjigama firme, mijenja se samo sastav osnivača. Pravno je to posao sa udjelima, ne sa nekretninom, pa se drugačije reguliše i drugačije sprovodi od kupovine imovine.
Kupci ovu opciju pominju u dvije situacije. Prva je porez na prenos: pošto se nekretnina formalno ne otuđuje, porez ne nastaje (detalji ispod). Druga je status legalizacije objekata. Od 14. avgusta 2025. u Crnoj Gori važi novi zakon o legalizaciji, i po njemu je objekat bez rješenja o legalizaciji teže prodati direktnom kupoprodajom imovine — kod kupovine udjela objekat ostaje kod iste firme, mijenja se samo vlasnik firme, i to se ponekad pominje kao alternativa. Ovo je usko i pravno osjetljivo pitanje: odluku donosi advokat, ne prodavac, i provjerava se posebno za svaki konkretan objekat.
Koliko se stvarno uštedi na porezu
Formalno — cijeli porez na prenos, jer kupovina udjela firme ne spada u prenos nekretnine. Za posao veličine našeg kompleksa (280.000 €) to je razlika od 11.000 €.
Ušteda nije besplatna. Kupovina udjela može imati sopstveni poreski tretman, a dio te teorijske koristi obično se ugrađuje u cijenu kroz popust ili escrow — mehanizam gdje se dio iznosa zadržava dok se ne potvrdi da se rizici firme (legalizacija, stari dugovi) nisu ostvarili. Stvarna ušteda je pitanje pregovora i strukture konkretnog posla, ne automatskih 11.000 € u džepu kupca.
Koje rizike kupac preuzima uz udjele
Uz udjele kupac preuzima cijelu istoriju firme — sve što nije direktno dio objekta, ali je pravno vezano za njega:
| Šta se provjerava | Zašto je važno |
|---|---|
| Status u CRPS-u | Notari rade samo sa statusom „registrovan aktivan"; neaktivan status prvo treba obnoviti |
| Finansijski izvještaji iz prethodnih godina | Skriveni dugovi, poreska potraživanja, neevidentirane obaveze |
| Sudski sporovi i izvršni postupci | Svaka aktivna tužba prelazi zajedno sa firmom |
| Hipotekarne zabilježbe i njihovo brisanje | Otplaćen kredit i skinuta zabilježba nisu isto — zabilježba se sama ne briše |
| Odluka osnivača o odobrenju prodaje | Bez nje notar neće ovjeriti prenos udjela |
Provjera kod kupovine udjela je šira nego kod kupovine imovine — provjerava se ne samo objekat, nego i sama firma. Po našem iskustvu pripreme dokumentacije za prodaju, upravo na ovoj tački kupci najčešće odluče da se vrate na kupovinu imovine: čist objekat bez tuđe finansijske istorije lakše je procijeniti i lakše osigurati.
Kako prodajemo mi: zašto smo izabrali kupovinu imovine
Naš kompleks od četiri kuće vodi se na pravno lice, ali prodajemo ga kao kupovinu imovine: zemlja i kuće prelaze direktnim ugovorom kod notara, zajedno sa brendom „Family House Pleme", nalogom na Bookingu sa ocjenom 9.2 i bazom gostiju — posebnim sporazumom u okviru istog posla. Za kupca to znači jedno: dobija objekat i aktivan biznis, ali ne nasljeđuje finansijsku istoriju firme koja ga je do sada vodila.
Ovaj put smo namjerno izabrali umjesto kupovine udjela — jednostavniji je kupcu i njegovom advokatu: manje dokumenata za provjeru, manje neizvjesnosti u cijeni. Status objekata otkrivamo u potpunosti prije potpisivanja — kupac vidi dokumentaciju, ne samo naše riječi.
Provjerite na živom primjeru
Ako razmatrate kupovinu aktivnog biznisa izdavanja u Crnoj Gori i niste sigurni koji model odgovara, na stranici Family House Pleme postoji forma za upit — pošaljemo dokumentaciju i objasnimo kako je tačno strukturiran naš posao. Čak i ako na kraju kupite drugi objekat, imaćete sa čim da poredite.