Kako provjeriti nekretninu u Crnoj Gori prije kupovine
10. oktobar 2026. · Tim Invest-Me — vlasnici aktivnog biznisa izdavanja na Žabljaku
Provjera nekretnine u Crnoj Gori svodi se na pet stvari: svež list nepokretnosti iz katastra, tereti i hipoteke upisani u njemu, status objekata, dugovi vezani za nekretninu i ovlašćenja prodavca. Uradite to prije avansa, a ne poslije. List nepokretnosti je izvod iz katastra za parcelu: pokazuje ko je vlasnik, po kom osnovu i šta je upisano kao teret.
Prodajemo sopstveni kompleks od četiri kuće na Žabljaku i sami smo sastavljali ovaj paket za kupce, pa znamo koja se pitanja najčešće postavljaju. Ovo su opšta pravila za 2026, ne pravni savjet: konkretnu nekretninu provjerite sa advokatom u Crnoj Gori.
Šta pokazuje list nepokretnosti i kako se čita?
Pokazuje šta je upisano na parceli: vlasnika, objekte koji se vode na zemljištu i ograničenja. Čitajte ga po funkciji: podaci o parceli, podaci o objektima, podaci o vlasniku i poseban dio o teretima i ograničenjima (u strukturi katastra to je dio G).
| Šta provjeriti | Šta treba da vas zabrine |
|---|---|
| Vlasnik | Ime se razlikuje od prodavca; suvlasnici koji ne učestvuju u poslu |
| Objekti | Kuća stoji na zemljištu, a nema je u izvodu — ili obrnuto |
| Kultura zemljišta | Poljoprivredno umjesto građevinskog; to utiče na prava stranca |
| Tereti | Hipoteka, zabrana otuđenja, sudske zabilježbe |
Izvod tražite sami ili preko advokata. Onaj koji preda prodavac može biti star mjesec dana, a upis hipoteke se može pojaviti za jedan dan.
Kako provjeriti hipoteku i zašto se upis sam ne briše?
Otplaćen kredit i obrisan upis nisu isto. Upis hipoteke se ne briše automatski: banka izdaje brisovnu dozvolu, a ona se podnosi katastru. Dok upis stoji u dijelu o teretima, nekretnina je pravno opterećena.
U praksi: ako izvod pokazuje hipoteku, pitajte je li kredit zatvoren. Ako jeste, tražite da se upis briše prije posla ili da brisanje bude uslov za isplatu u ugovoru. Ako nije, kredit se zatvara iz sredstava posla po šemi koju pripreme notar i vaš advokat. Na ovo smo naišli pripremajući sopstvenu prodaju: brisanje otplaćene hipoteke je kod nas zasebna stavka na spisku upravo zato što se ne dešava samo od sebe.
Kako provjeriti status objekata i legalizaciju?
Provjerite da je svaki objekat upisan u katastar i da postoje dokumenti o njegovom zakonitom statusu. Od 14. avgusta 2025. u Crnoj Gori važi novi zakon o legalizaciji (Sl. list CG 91/25) i status objekata je postao jedno od glavnih pitanja svakog posla. Praksa notara za objekte bez rješenja o legalizaciji mijenjala se, pa važeći postupak provjerite sa advokatom na dan posla.
Od prodavca tražite dokumente o statusu svakog objekta, podatak postoji li rješenje o legalizaciji ili je podnesen zahtjev, i poklapaju li se površine u papirima sa stvarnim. Zakon planiramo da obradimo zasebnim tekstom. Ovdje je bitno: tražite papire, ne uvjeravanja. Status svojih objekata otkrivamo u paketu dokumentacije prije potpisa i isto treba da tražite od svakog prodavca.
Koje dugove i troškove treba provjeriti?
Dugovi se ne vide u katastru, pa su potrebne zasebne potvrde. Tražite od prodavca potvrdu da nema dugovanja za porez opštini, struju (EPCG), vodu i odvoz smeća. Iznosi su obično mali, ali neplaćeno može postati vaš problem, a kod prodavca firme prelazi zajedno sa njom.
Za aktivan biznis izdavanja dodajte još dvije stavke. Prva je statistika izdavanja: izvod iz Bookinga za posljednje periode, a ne prepričavanje. Druga su ugovori sa upraviteljima i izvođačima, ako postoje. Kako čitati brojke o prihodu opisali smo u tekstu o kupovini aktivnog biznisa izdavanja.
Šta ako je prodavac firma?
Provjerite i firmu (DOO). Treba vam njen status u CRPS-u: prema našem iskustvu iz ljeta 2026, notari ne rade sa statusom „registrovan neaktivan“, a rade sa „registrovan aktivan“. Trebaju i odluka osnivača o odobrenju prodaje i dokaz o ovlašćenjima direktora.
Ako kupujete sam objekat, firma prodavac ipak mora biti u redu, inače posao staje kod notara. Ako kupujete udjele, provjera se širi na izvještaje, sporove i poresku istoriju. Razliku modela objašnjavamo u tekstu o kupovini imovine i kupovini udjela.
Treba li advokat i koliko košta greška?
Treba: notar ovjerava posao, ali ne štiti interese kupca. Advokat radi sve gore navedeno i čita ugovor prije potpisa. Honorar je mali dio cijene. Greška znači nekretninu sa hipotekom, statusom koji se ne rješava brzo ili dugovima koje ćete vi plaćati.
Opšti redoslijed kupovine za stranca, uključujući notara i porez, opisali smo u tekstu kako kupiti nekretninu u Crnoj Gori kao stranac.
Provjerite na živom primjeru
Ako želite da vidite kako izgleda paket dokumentacije za aktivan objekat, na stranici Family House Pleme možete zatražiti brojke i dokumenta. Čak i ako kupite drugi objekat, imaćete mjerilo za dokumentaciju drugog prodavca.