Kupovina nekretnine u Crnoj Gori: vodič kroz postupak
3. avgust 2026. · Tim Invest-Me — vlasnici aktivnog biznisa izdavanja na Žabljaku
Kupovina je u Crnoj Gori pravno jednostavna — stan ili kuću sa parcelom strano fizičko lice stiče na svoje ime, bez osnivanja firme. Komplikacije nisu u dozvoli nego u provjeri: status objekta u katastru, legalizacija, dugovi i teret koji ostaje uz nekretninu, a ne uz prodavca.
Ispod je postupak korak po korak, spisak onoga što se provjerava prije potpisa i realan budžet troškova.
Šta stranac smije da kupi
Stan, kuća sa okućnicom i građevinsko zemljište stiču se bez posebnih ograničenja. Poljoprivredno i šumsko zemljište je druga priča: strano fizičko lice ga po pravilu ne može kupiti, osim kroz izuzetak za parcelu uz stambeni objekat do 5.000 m². Zato se status parcele u katastru provjerava prije kapare, a ne poslije.
Postoji i zaobilazan put koji se često nudi: osnivanje domaćeg pravnog lica, koje zemljište stiče bez tog ograničenja. To je legitimno, ali nosi troškove vođenja firme i računovodstva — ima smisla kada se kupuje veći kompleks ili kada je riječ o poslu, a ne o kući za odmor.
Šest koraka od izbora do katastra
Prvo, izbor objekta i pregovor o cijeni. Ovdje se dogovaraju i uslovi plaćanja i rok primopredaje.
Drugo, pravna provjera. List nepokretnosti, status svih objekata na parceli, tereti, dugovi za komunalije, kod firme i izvod iz CRPS-a. Ovo je jedini korak koji se ne smije skratiti.
Treće, predugovor i kapara. Kapara se daje tek kada je provjera gotova; iznos i uslovi povraćaja pišu se u ugovoru, jer usmeni dogovor ovdje ne vrijedi ništa.
Četvrto, glavni ugovor kod notara. Ako neko od potpisnika ne govori crnogorski, prisustvo sudskog tumača je obavezno.
Peto, plaćanje poreza na prenos i izmirenje troškova.
Šesto, upis u katastar. Vlasništvo se stiče upisom, a ne potpisom — dok upis ne prođe, posao nije završen.
Šta se provjerava prije potpisa
| Šta provjeravamo | Gdje | Crvena zastavica |
|---|---|---|
| Vlasnik | list nepokretnosti | prodavac nije upisan vlasnik ili je udio manji od 1/1 |
| Tereti | dio G („tereti“) | hipoteka, zabrane, zabilježbe spora |
| Objekti | list nepokretnosti i katastar | objekti nisu upisani, nejasan status legalizacije |
| Zemljište | kultura parcele | poljoprivredna kategorija bez primjenjivog izuzetka |
| Dugovi | potvrde komunalnih preduzeća i opštine | dug za struju, vodu, smeće, opštinski porez |
| Prodavac firma | registar CRPS | status nije „registrovan aktivan“, nema odluke osnivača |
Posebno o legalizaciji: od 14. avgusta 2025. važi novi zakon koji je pooštrio promet objektima bez riješenog statusa. Ako objekat nije upisan ili je u postupku, to nije automatski prepreka, ali mora biti jasno šta je tačno status i ko snosi trošak i rizik da se posao završi.
Koliko to košta
| Cijena objekta | Obračun | Porez | Efektivna stopa |
|---|---|---|---|
| do 150.000 € | 3% | do 4.500 € | 3% |
| 140.000 € (naše „dvije kuće“) | 3% | 4.200 € | 3% |
| 280.000 € (cio kompleks) | 4.500 € + 5% × 130.000 € | 11.000 € | ~3,9% |
| preko 500.000 € | 22.000 € + 6% na razliku | zavisi od cijene | raste ka 6% |
Uz porez idu notarska nagrada po tarifi, sudski tumač, katastarska taksa i advokat. Ukupno je razumno planirati 4–6% cijene na sve troškove sticanja. Detaljan pregled skale i ostalih troškova je u tekstu o porezu na prenos nekretnine.
Koliko traje i gdje se gubi vrijeme
Od dogovora do upisa u katastar realno prođe mjesec do tri, ako je dokumentacija uredna. Sam potpis kod notara je pitanje sata; sve ostalo je čekanje.
Najviše vremena uzimaju tri stvari. Prva je pribavljanje dokumenata iz inostranstva: punomoćje, uvjerenja i sve što traži apostil i prevod sudskog tumača. Druga je razrješavanje statusa objekta kada nešto nije upisano kako treba — tu rok zavisi od opštine i ne može se ubrzati. Treća su potvrde o izmirenim komunalnim obavezama, koje se traže na više mjesta i obično se skupljaju sporije nego što se planira.
Praktičan zaključak: rokove iz predugovora pravite sa rezervom. Kapara sa kratkim rokom i dugom provjerom je kombinacija u kojoj kupac gubi novac zbog tuđe sporosti.
Šta vam prodavac duguje
Pogled sa druge strane, jer i sami prodajemo: kupac ima pravo da prije kapare vidi list nepokretnosti, status svakog objekta, potvrde o izmirenim obavezama i, kod objekta sa prihodom, izvod iz kanala prodaje. Prodavac koji to odbija ne štiti tajnu nego problem.
Taj standard držimo na sopstvenom objektu: kompletnu računicu prihoda razlažemo u analizi zarade četiri kuće, a dokumentaciju i izvod sa Bookinga šaljemo na zahtjev preko stranice Family House Pleme.
Podaci važe za avgust 2026; postupak i propisi se mijenjaju, pa konkretan posao vodite uz advokata u Crnoj Gori.