Koliko košta kuća na Žabljaku 2026: cijene i rast
3. avgust 2026. · Tim Invest-Me — vlasnici aktivnog biznisa izdavanja na Žabljaku
Prosječna tražena cijena kuće na Žabljaku je 1.824 € po kvadratu, što je 35% više nego prije godinu dana (Estitor, avgust 2026). Po toj cijeni kuća od 60 m² traži se oko 109.000 €, a od 100 m² oko 182.000 €. U praksi je raspon veliki, pa konačna cifra zavisi od kvadrature, stanja objekta i udaljenosti od Crnog jezera i Savinog Kuka.
Ispod je kako se cijene razlikuju po tipovima objekata, zašto sjever sustiže primorje i koliko košta kuća koja već donosi prihod, a ne samo stoji.
Cijene po tipovima objekata
Jedan odgovor „kuća košta toliko“ ne postoji — tržište Žabljaka se dijeli na segmente sa različitom logikom cijene.
| Tip objekta | Orijentir cijene | Izvor i datum |
|---|---|---|
| Kuća, prosjek tražene cijene | 1.824 €/m² (+35% god.) | Estitor, 08.2026 |
| Kuća 60 m² u Borju (konkretan oglas) | 105.000 € (~1.750 €/m²) | naše praćenje tržišta, 07.2026 |
| Kuća 75 m² u Borju (konkretan oglas) | 90.000 € (~1.200 €/m²) | naše praćenje tržišta, 07.2026 |
| Zemljište | zavisi od statusa u katastru; agregirane cifre nema | — |
| Stanovi | Estitor ne objavljuje poseban agregat za Žabljak | — |
| Aktivan biznis izdavanja (naš kompleks) | ~1.279 €/m² uz prinos 10–11% godišnje | 280.000 € / ~219 m² stambene površine |
Razlika između dva stvarna oglasa u istom naselju — od 1.200 do 1.750 € po kvadratu — pokazuje da prosjek služi kao orijentir, ali ne zamjenjuje provjeru konkretnog objekta. Novija i bolje pozicionirana kuća traži 40–50% više od susjedne, koja je gotovo dvostruko veća.
Posebna priča je zemljište. Ako je u katastru upisano kao građevinsko, cijena je bliža opštetržišnoj. Ako je poljoprivredno (livada, njiva), stranom fizičkom licu kupovina je praktično moguća samo kroz izuzetak za parcelu uz stambeni objekat do 5.000 m² (član 415) — provjerite status prije nego što date kaparu (podatak za 2026, potvrdite kod advokata koji vodi kupoprodaju).
Zašto Žabljak raste brže od juga
Rast tražene cijene od 35% za godinu (Estitor, 08.2026) objašnjava se manjkom ponude, a ne špekulacijom: kvalitetnih namještenih kuća u prodaji je malo, a potražnja dolazi sa dvije strane — od onih koji ulažu u prihod od izdavanja i od onih koji traže kuću za odmor u planini.
Poređenja radi, novogradnja na nivou države raste u prosjeku 13% godišnje (MONSTAT, 2026) — Žabljak je, dakle, gotovo tri puta brži od državnog prosjeka.
| Žabljak (sjever) | Crna Gora, prosjek | |
|---|---|---|
| Rast cijena, godina za godinu | +35% (kuće, Estitor 08.2026) | +13% (novogradnja, MONSTAT 2026) |
| Nivo cijena | niži nego na primorju | — |
| Likvidnost | niža; osam i više mjeseci u oglasu je normalno | viša na primorju |
Razlika između sjevera i primorja i dalje je osjetna: po našim izvorima (Estitor/MONSTAT, 08.2026), planinska nekretnina je u prosjeku oko 36% jeftinija od uporedive primorske. Upravo se ta razlika postepeno smanjuje — zbog statusa nacionalnog parka pod zaštitom UNESCO-a, turističkog prometa koji traje cijele godine i ograničene količine zemlje za novu gradnju uz zaštićenu zonu. Zašto je taj sustizajući rast poseban argument za ulaganje, razložili smo u tekstu o ulaganju u nekretnine na Žabljaku. Širu sliku po državi — sastav kupaca i prognozu za 2026 — pogledajte u tekstu tržište nekretnina u Crnoj Gori 2026.
To vidimo i na sopstvenom objektu: naš kompleks stoji u oglasima na 2home.me i montedream.com od 29.11.2025 — više od osam mjeseci, što je za sjever uobičajeno, a ne alarm. Uporedivi objekti na primorju u istom cjenovnom rangu obično odu brže, jer je tamo tržište gušće i poznatije širem krugu kupaca.
Kuća sa biznisom nasuprot „obične“ kuće
Kuća koja se već izdaje i donosi prihod procjenjuje se drugačije od praznih kvadrata — kupac ne plaća samo zidove.
Naš kompleks od četiri kuće (~219 m² stambene površine sa potkrovljima) prodaje se za 280.000 €, dakle ~1.279 € po kvadratu — oko 30% ispod prosjeka tražene cijene na Žabljaku (1.824 €/m², Estitor 08.2026). Na prvi pogled to izgleda kao „ispod tržišta“, ali unutra nisu goli kvadrati nego biznis koji radi: namještaj i uređaji, brend Family House Pleme, nalog na Bookingu sa ocjenom 9.2 i prinos od 10–11% godišnje potvrđen statistikom platforme. Kompletnu računicu — bruto prihod, troškove, proviziju i konačan prinos — redamo red po red u analizi zarade kuća na Žabljaku.
Za poređenje na tržištu: najbliži sličan objekat sa prihodom, kompleks od četiri apartmana u Ivan Dolu, traži 770.000 € — gotovo tri puta više uz uporediv broj jedinica. Od preko stotinu oglasa za Žabljak koje pratimo, naš je jedini sa otvorenom i provjerljivom istorijom rezervacija; ostali prodaju kvadrate i obećanje potencijala.
Kupiti sada ili čekati pad
Za čekanje pada cijena na Žabljaku podaci iz 2026. ne daju osnov: posljednja mjerenja pokazuju rast, manjak kvalitetnih useljivih objekata traje, a status nacionalnog parka ograničava obim nove gradnje.
To ne znači da treba kupiti bilo šta i odmah. Pametnije je ne juriti prosjek nego porediti konkretne objekte: godina gradnje, stanje, status legalizacije, udaljenost od Crnog jezera i žičare — a ako gledate objekat sa prihodom, i postojanje provjerljive istorije rezervacija umjesto reklamnih „do 20% godišnje“.
Umjesto zaključka
Ako birate između konkretnih ponuda, korisno je držati tri broja u glavi: 1.824 €/m² kao prosjek tražene cijene (Estitor, 08.2026), +35% rasta za godinu i ~36% razlike u odnosu na primorje koja se postepeno smanjuje. Ovo tržište smo prošli i kao kupci i kao prodavci: ako vas zanima kako se mijenja cijena kvadrata kada je unutra biznis koji radi, a ne prazna kuća — pogledajte stranicu Family House Pleme. Tamo su kalkulator prinosa i sve brojke našeg kompleksa.