Налоги на доход от аренды в Черногории в 2026: что считать
4 ноября 2026 г. · Команда Invest-Me — владельцы действующего арендного бизнеса в Жабляке
Налоги с аренды в Черногории зависят от формы владения. Компания (DOO) платит налог на прибыль по прогрессивной шкале 9% / 12% / 15%, а физлицо считается по отдельным правилам, для которых открытые гайды называют ориентир около 9%. Поверх этого идут НДС при обороте выше порога и туристический сбор, который платит гость. Ставки на ноябрь 2026, перед сделкой проверьте их с бухгалтером.
Мы ведем четыре дома в Жабляке с рейтингом Booking 9.2, и это памятка владельца, а не налоговая консультация. Там, где точной цифры у нас нет, мы так и пишем.
Какие налоги и платежи есть у арендодателя?
Их три, и они не заменяют друг друга: налог на доход (или на прибыль), НДС при превышении порога и туристический сбор. К ним добавляется регистрация гостей: это обязанность, а не платеж, но штраф за ее пропуск вполне денежный.
| Платеж | Кто платит | База | Ориентир |
|---|---|---|---|
| Налог на прибыль (DOO) | Компания | Прибыль после расходов | 9% / 12% / 15% (PwC Tax Summaries) |
| Налог для физлица | Физлицо | Определяется по правилам для физлиц | около 9% в открытых гайдах (Tranio), уточнять |
| НДС | Плательщик НДС | Оборот | Порог €30 000 в год, пониженная ставка на размещение |
| Туристический сбор | Гость, собирает хозяин | Ночи проживания | Ставка зависит от общины |
Про сбор и регистрацию гостей мы писали подробно в статье об арендном бизнесе в Черногории, здесь не повторяем.
Какой налог на прибыль у компании?
Прогрессивный: 9% при прибыли до €100 000, 12% в диапазоне от €100 000 до €1,5 млн, 15% выше (PwC Tax Summaries). Для нескольких домов в горах реалистична нижняя ступень: прибыль такого бизнеса на порядок меньше €100 000.
Налог считается с прибыли, а не с выручки. Из выручки вычитаются комиссия площадки, коммунальные платежи, уборка, текущий ремонт и расходники, если они подтверждены документами. Поэтому в компании бухгалтерия сама дисциплинирует учет, а в расчетах «на салфетке» налог легко недооценить или переоценить.
Есть и обратная сторона. Прибыль от продажи объекта у компании тоже входит в базу налога на прибыль, и «нулевого налога с прироста» для DOO нет. Для покупателя это повод уточнять, в какой форме продается объект: об этом наша статья про asset deal и share deal.
Что выгоднее: физлицо или DOO?
Универсального ответа нет. Для одного-двух объектов физлицо проще и дешевле в обслуживании. Для четырех домов и оборота, который растет, чаще нужна компания: у формы «физлицо» есть пределы по числу номеров и мест, а учет и вычет расходов в компании прозрачнее.
Что стоит учесть при выборе:
- сколько у вас объектов и мест размещения, и не упираетесь ли вы в лимиты для физлица;
- планируете ли продажу: компанию и объект продают по-разному, налог на переход права на недвижимость мы разобрали в статье про налог при покупке;
- нужен ли вам ВНЖ через компанию, это отдельная схема: ВНЖ через фирму;
- кто будет вести учет: при DOO бухгалтер нужен постоянно.
Мы сознательно не даем формул для физлица. Общие расчеты в сети расходятся, а ошибка здесь стоит дороже, чем консультация.
Нужен ли НДС, если сдаешь дом посуточно?
Вероятно, да, если оборот выше порога. По открытым гайдам порог регистрации в системе НДС — €30 000 оборота в год, и на размещение действует пониженная ставка. Конкретную ставку и условия для вашего случая подтвердит бухгалтер: в наших внутренних источниках ее нет, и называть число мы не будем.
Для нашего объекта это не теоретический вопрос. Валовой доход четырех домов в Жабляке — €48–56k в год, то есть выше порога. Покупателю готового бизнеса стоит заранее выяснить, зарегистрирован ли продавец как плательщик НДС и как этот статус переходит (или не переходит) при сделке.
Сколько налог съедает на реальном примере?
Налог на прибыль забирает около €2 900 в год с четырех домов, или примерно 1 п.п. доходности. Это наша оценка по сценариям продажи, а не налоговая декларация, и мы так ее и подписываем, пока бухгалтерский расчет не подтвержден.
Берем средний валовой €52k и считаем в порядке, в каком деньги реально уходят:
| Строка | Сумма в год |
|---|---|
| Валовой доход | ≈ €52 000 |
| Расходы на содержание (коммуналка, отопление, уборка, ремонт) | ≈ €12 500 |
| Комиссия Booking ~15% | ≈ €7 800 |
| Прибыль до налога | ≈ €31 700 |
| Налог на прибыль 9% | ≈ €2 900 |
| Остаток после налога | ≈ €28 700 |
К цене 280 000 € остаток €28,7k дает примерно 10%. Если налог не вычитать, получится около 11%. Отсюда наши «~10–11% чистой доходности» на странице Family House Pleme: нижняя граница учитывает налог, верхняя нет. Расходы €10–15k в год это реальные данные владельца без комиссии площадки, как мы разбирали в статье про доходность дома в Жабляке.
Важный вывод для любого инвестора: налог на прибыль меняет доходность на доли процента, а вот забытая комиссия площадки или пропущенные расходы меняют ее на несколько пунктов. Как собрать цифру честно, мы показали в статье про расчет доходности недвижимости.
Что сделать до покупки арендного бизнеса?
Запросить три документа и один расчет. Документы: налоговые декларации за последние сезоны, подтверждение статуса по НДС, квитанции по туристическому сбору. Расчет: чистая доходность в вашей форме владения, который вам сделает бухгалтер.
Если вы покупаете объект через asset deal, налоговая история продавца к вам не переходит, но вы начинаете свою собственную. А если рассматриваете покупку компании, налоговые хвосты нужно проверять отдельно. Ставки и пороги в этой статье актуальны на ноябрь 2026, конкретику подтверждайте у лицензированного черногорского бухгалтера.
Посмотреть, как эти цифры выглядят на живом объекте, можно на странице Family House Pleme: выгрузку Booking мы предоставляем по запросу.