Porezi na prihod od izdavanja u Crnoj Gori 2026: šta računati
4. novembar 2026. · Tim Invest-Me — vlasnici aktivnog biznisa izdavanja na Žabljaku
Porez na izdavanje u Crnoj Gori zavisi od oblika vlasništva. Kompanija (DOO) plaća porez na dobit po progresivnoj skali 9% / 12% / 15%, a fizičko lice se oporezuje po posebnim pravilima, za koja otvoreni vodiči navode oko 9%. Iznad praga prometa dolazi PDV, a boravišnu taksu plaća gost. Stope važe za novembar 2026, prije posla ih provjerite sa računovođom.
Vodimo četiri kuće u Žabljaku sa ocjenom 9.2 na Bookingu. Ovo je bilješka vlasnika, a ne poreski savjet, i gdje nemamo pouzdanu cifru, tako i pišemo.
Koje poreze i uplate ima izdavalac?
Tri, i jedno ne zamjenjuje drugo: porez na prihod (ili dobit), PDV iznad praga i boravišna taksa. Uz njih ide prijava gostiju, koja je obaveza, a ne uplata, ali kazna za propuštanje je sasvim stvarna.
| Stavka | Ko plaća | Osnovica | Orijentir |
|---|---|---|---|
| Porez na dobit (DOO) | Kompanija | Dobit poslije troškova | 9% / 12% / 15% (PwC Tax Summaries) |
| Porez za fizičko lice | Fizičko lice | Po pravilima za fizička lica | oko 9% u otvorenim vodičima (Tranio), provjeriti |
| PDV | Obveznik PDV-a | Promet | Prag 30.000 € godišnje, niža stopa za smještaj |
| Boravišna taksa | Gost, naplaćuje domaćin | Noćenja | Stopu određuje opština |
O taksi i prijavi gostiju pisali smo u tekstu o izdavanju u Crnoj Gori, pa ih ovdje ne ponavljamo.
Kolika je stopa poreza na dobit?
Progresivna: 9% na dobit do 100.000 €, 12% od 100.000 € do 1,5 miliona €, 15% iznad (PwC Tax Summaries). Za nekoliko planinskih kuća realan je najniži razred, jer je njihova dobit mnogo manja od 100.000 €.
Porez se obračunava na dobit, ne na prihod. Odbijaju se provizija platforme, komunalije, čišćenje, tekuće održavanje i potrošni materijal, ako iza njih stoje dokumenti. Zato kompanija nameće urednije knjigovodstvo nego račun „na salveti“, koji lako pogriješi u oba smjera.
Postoji i druga strana. Dobit kompanije od prodaje nekretnine takođe ulazi u osnovicu poreza na dobit, i „nulte stope na kapitalnu dobit“ za DOO nema. Kupcu je zato bitno da pita u kojem obliku se objekat prodaje: vidi tekst o asset deal i share deal.
Šta je povoljnije: fizičko lice ili DOO?
Univerzalnog odgovora nema. Za jedan-dva objekta fizičko lice je jednostavnije i jeftinije. Za četiri kuće i promet koji raste češće je potrebna kompanija: fizička lica imaju ograničenja po broju soba i ležajeva, a evidencija troškova u kompaniji je preglednija.
Šta razmotriti:
- koliko jedinica imate i da li dolazite do ograničenja za fizička lica;
- planirate li prodaju: kompanija i nekretnina prodaju se različito, a porez na promet nepokretnosti objasnili smo u tekstu o porezu pri kupovini;
- treba li vam boravak preko kompanije, što je zaseban put: boravak preko firme;
- ko vodi knjige: DOO traži računovođu tokom cijele godine.
Namjerno ne dajemo formule za fizička lica. Obračuni na internetu se razilaze, a greška košta više od konsultacije.
Treba li PDV kad se kuća izdaje dnevno?
Vjerovatno da, ako je promet iznad praga. Prema otvorenim vodičima prag za upis u sistem PDV-a je 30.000 € prometa godišnje, uz nižu stopu za smještaj. Tačnu stopu i uslove za vaš slučaj potvrđuje računovođa; nema je u našim internim izvorima, pa broj ne navodimo.
Za naš objekat to nije teorija. Bruto prihod četiri kuće u Žabljaku je 48–56 hiljada € godišnje, iznad praga. Kupac biznisa koji radi treba rano da sazna je li prodavac u sistemu PDV-a i kako se taj status prenosi (ili ne prenosi) pri prodaji.
Koliko porez odnosi, na stvarnom primjeru?
Porez na dobit odnosi oko 2.900 € godišnje od četiri kuće, otprilike jedan procentni poen prinosa. To je naša procjena iz scenarija prodaje, a ne podnesena poreska prijava, i tako je označavamo dok računovođa ne potvrdi cifru.
Uzmimo prosječan bruto od 52 hiljade € i pratimo novac redom kojim odlazi:
| Stavka | Godišnje |
|---|---|
| Bruto prihod | ≈ 52.000 € |
| Troškovi održavanja (komunalije, grijanje, čišćenje, popravke) | ≈ 12.500 € |
| Provizija Bookinga ~15% | ≈ 7.800 € |
| Dobit prije poreza | ≈ 31.700 € |
| Porez na dobit 9% | ≈ 2.900 € |
| Ostatak poslije poreza | ≈ 28.700 € |
U odnosu na cijenu od 280.000 €, 28,7 hiljada € je oko 10%. Bez poreza dobije se oko 11%. Odatle „~10–11% neto prinosa“ na stranici Family House Pleme: donja granica uključuje porez, gornja ne. Troškovi od 10–15 hiljada € godišnje su stvarni podaci vlasnika, bez provizije platforme, kako smo razradili u tekstu o zaradi kuće u Žabljaku.
Zaključak za svakog investitora: porez na dobit pomjera prinos za djelić procenta, a zaboravljena provizija platforme ili propušteni troškovi pomjeraju ga za nekoliko poena. Kako se cifra pošteno sastavlja, pokazali smo u tekstu o obračunu prinosa nekretnine.
Šta uraditi prije kupovine biznisa koji izdaje?
Zatražiti tri dokumenta i uraditi jedan obračun. Dokumenti: poreske prijave za posljednje sezone, potvrda o statusu PDV-a, uplatnice boravišne takse. Obračun: neto prinos u vašem obliku vlasništva, koji radi računovođa.
Kod asset deal poreska istorija prodavca ne prelazi na vas, ali vi počinjete svoju. Ako razmatrate kupovinu kompanije, poreski repovi se provjeravaju posebno. Stope i pragovi u tekstu važe za novembar 2026; konkretnosti potvrdite kod licenciranog crnogorskog računovođe.
Kako ove cifre izgledaju na stvarnom objektu, pogledajte na stranici Family House Pleme. Izvod sa Bookinga dostavljamo na zahtjev.